越南作為東南亞的新興經濟體，近年來吸引了不少香港投資者關注。胡志明市及河內等主要城市的一手樓盤供應活躍，市場潛力顯著。然而，對香港市場的買家而言，熟悉越南一手樓的購買流程，以及相關法律與手續，對順利完成交易至關重要。本文將詳列從樓盤選擇至交樓登記的各個環節，並提供切實可行的操作建議，方便香港投資者掌握市場節奏。
一、選擇合適的樓盤與開發商
在越南購買一手樓的首要步驟是選擇信譽良好的開發商和合適的樓盤。香港投資者可通過以下途徑進行選擇：
- 參考越南政府官方網站：越南政府網站（gov.vn）提供了有關房地產政策和開發商資質的相關資訊。
- 1. 越南建設部（Ministry of Construction）
- 越南建設部負責房地產市場的管理和監督。您可以在其網站上查閱有關房地產市場的最新政策、法規以及開發商的資格要求。越南建設部網站
- 2. 越南投資與規劃部（Ministry of Planning and Investment）
- 越南投資與規劃部負責投資項目的批准和監督。您可以在其網站上查閱有關投資項目的批准程序、土地使用權的轉讓等信息。越南投資與規劃部網站
- 3. 越南土地法（Land Law）
- 越南土地法規定了土地使用權的分配、轉讓和使用等方面的法律要求。了解這些法律條款有助於您確保所選項目的合法性。越南土地法（英文版）
- 4. 越南投資促進中心（ITPC）
- 越南投資促進中心提供有關外國投資者在越南投資的指南和資訊。您可以在其網站上查閱有關土地使用權、建設許可證等方面的資訊。越南投資促進中心網站
- 1. 越南建設部（Ministry of Construction）
- 咨詢當地房地產中介機構：與當地知名的房地產中介機構合作，獲取專業建議和推薦。
- 實地考察：親自前往越南，實地考察樓盤位置、周邊設施和建設進度。
二、簽訂購房合同
在越南購買一手樓，簽訂正式的購房合同是確保交易合法有效的關鍵步驟。根據越南法律，購房合同應包括以下主要內容：
1. 房產基本資訊
- 樓盤名稱與地址：明確標示樓盤的名稱和具體地址。
- 面積與價格：包括單位面積、總價、付款方式等。
- 土地使用權：根據越南法律，土地使用權是房產交易的重要組成部分，必須在合同中明確。
2. 付款方式與時間表
- 首付款比例與時間：明確首付款的比例和支付時間。
- 分期付款安排：詳細列出每期付款的金額、時間和方式。
- 最終付款日期：確定最終付款的日期和條件。
建議香港投資者使用國際銀行轉帳或在越南當地銀行開立帳戶付款，保留所有交易記錄，確保資金安全。
3. 交樓時間與條件
- 交樓日期：明確約定交樓的具體日期。
- 交樓標準：詳細列出交樓時房屋的狀態，包括裝修標準、設施配備等。
- 質量保證：根據越南法律，開發商需對售出的房屋提供質量保證。
4. 雙方權利與義務
- 開發商責任：包括按時交樓、保修期內的維修責任等。
- 買方責任：包括按期付款、遵守物業管理規定等。
- 違約條款：明確違約的處理方式和賠償標準。
5. 法律審核與專業建議
- 由於越南的法律體系與香港有所不同，建議香港投資者聘請熟悉越南法律的專業律師進行合同審核，確保自身利益。
三、支付定金與首付款
簽訂合同後，買方需依約支付定金及首付款。對香港投資者而言，定金通常佔房價1%至3%，首付款則約10%至30%，具體比例依合同而定。建議透過國際銀行轉帳或在越南當地銀行開立帳戶支付，並保留完整付款紀錄，以保障資金安全及交易透明。此外，可在合同中確認付款時間表與違約條款，避免因延遲或錯誤付款引起爭議。部分香港投資者亦會委託律師或信託公司代為監管款項，確保符合越南法律規定。
四、交樓與產權登記
在越南購買一手樓，從建設到交樓是買家最需要關注的環節。香港投資者一般未必能長期留在越南，因此建議在建設期間透過律師或專業監管公司代為跟進工程進度，必要時亦可聘請獨立驗樓顧問，確保單位與合同約定一致，例如建材質量、裝修標準、水電配置等。
開發商完成項目後會發出交樓通知，買方需按時到場或委託代表辦理交樓手續。驗收時應仔細檢查單位狀況，並將任何瑕疵即時記錄在交樓文件中，要求開發商修正。確認無誤後，方可辦理產權登記。根據越南《住房法》，外國人（包括香港買家）可購買的單位數量不得超過整棟大樓的10%，因此在落實交易前，必須向開發商或相關部門確認比例是否已滿額。
產權登記（俗稱「紅本」）由當地自然資源與環境廳（Department of Natural Resources and Environment）辦理，通常需提交購房合同、付款憑證及護照等文件。完成登記後，買家才正式擁有合法的使用權和轉售權。對香港投資者而言，這一步尤為重要，因為未登記的單位難以轉手或用作抵押。
附上一些專業用詞中越對照
- 交樓 → Bàn giao nhà
- 產權登記（紅本） → Đăng ký quyền sở hữu / Sổ hồng
- 開發商 → Chủ đầu tư
- 合同 → Hợp đồng mua bán
- 建材質量 → Chất lượng vật liệu xây dựng
- 裝修標準 → Tiêu chuẩn hoàn thiện nội thất
- 水電配置 → Hệ thống điện nước
- 驗樓 / 驗收 → Nghiệm thu
- 當地自然資源與環境廳 → Sở Tài nguyên và Môi trường
- 購房合同 → Hợp đồng mua bán nhà ở
- 付款憑證 → Chứng từ thanh toán
- 護照 → Hộ chiếu
- 住房法 → Luật Nhà ở
- 土地使用權 → Quyền sử dụng đất
- 產權 / 使用權 → Quyền sở hữu / Quyền sử dụng
- 違約條款 → Điều khoản vi phạm hợp đồng
五、注意稅費與法律事項
在越南買樓，除了樓價本身，相關稅費和法律手續同樣需要留意，否則容易出現額外開支或延誤交樓。主要涉及以下幾方面：
- 契稅（Lệ phí trước bạ）
購房時必須繳交契稅，稅率通常為房價的 0.5%。這一點與香港的印花稅（Stamp Duty）概念相似，但比香港低得多。 - 個人所得稅（Thuế thu nhập cá nhân）
雖然香港買家一般是自住或投資，但一旦日後轉售單位，需繳交 2% 的轉讓稅（按成交價計算）。這部分常被忽略，但實際上是最大的持有成本之一。 - 土地使用權稅（Thuế sử dụng đất）
由於越南不設永久業權，外國人購買住宅通常以 50 年土地使用權 形式批出（可申請延長）。具體稅額會因土地性質、面積和使用年限而異，建議購房前向當地 Sở Tài nguyên và Môi trường（自然資源與環境廳） 確認。 - 產權登記費（Lệ phí đăng ký quyền sở hữu）
登記產權時需要支付一定的手續費，一般數額不大，但屬於法定程序，必須完成才可獲得所謂的「紅本」（Sổ hồng）。 - 外國人購房比例限制
根據 《住房法》（Luật Nhà ở 2014） 規定，外國人只能購買同一幢大廈內不超過 30% 的單位，或同一區域內不超過 10% 的獨立住宅。這一點對香港投資者尤其重要，因為熱門地段的新盤經常爆滿，必須及早確認。
🔎 實用建議（香港買家視角）
由於越南稅制經常調整，而且不同城市的執行標準可能略有差異，建議香港投資者在簽約前：
- 避免僅依賴中介口頭承諾，務必要求書面合同載明所有稅費及付款責任。
- 諮詢熟悉越南樓市的 國際會計師行（例如德勤、畢馬威） 或本地律師。
- 透過 香港貿易發展局（HKTDC） 或 香港總商會（HKGCC） 獲取最新的官方政策解讀。
