對於來自香港的投資者來說，越南樓市以其潛力和吸引力而備受關注。然而，了解到底買樓、出租、甚至轉售所涉及的稅務責任，才能做出更理智、更具成本效益的投資決策。本文深入解構「購買」、「出租」與「出售／轉讓」這三個階段的主要稅務項目，讓您於規劃策略時心中有數。
一、購買階段：有增值稅 (VAT)，但計法有細節
在越南買樓，第一筆要考慮的稅項就是增值稅（Value-Added Tax, VAT）。現時住宅及商業單位在交易時，一般需要繳納 10% 的增值稅。不過，這個 10% 並非直接套用在整個成交價上，而是只針對「不包括土地價值」的部分計算。根據越南財政部及稅務局的規定，土地本身不屬於增值稅的課稅範圍，只有建築物價值需要課稅。
對香港買家來說，這是一個相當關鍵的細節。因為在越南的買賣合同裡，發展商通常會將總價拆開，分為「土地使用權價值」及「建築物價值」。假如沒有留意，以為整個成交價都要繳納 10% 稅款，便會高估實際支出。官方文件已清楚指出，「土地使用權轉讓」並不計入增值稅範疇，買家只需要就建築部分繳稅。
舉個例子：若一位香港投資者購入胡志明市一個公寓單位，總價為 100 萬美元，當中土地價值佔 30 萬美元，建築價值佔 70 萬美元。在這種情況下，增值稅只會就 70 萬美元計算，即稅款為 7 萬美元，而不是以總價 100 萬美元計算成 10 萬美元。
相比香港買樓動輒要繳印花稅，而且往往以總價作基礎，越南這種分拆計算的做法，對投資者現金流壓力會相對輕一些。特別是對有意長線持有、或計劃以租金回報作主要收益的投資者，這種稅制安排能讓初期資金運用更靈活。
📖 參考來源：
二、出租階段：出租收入一般不徵收增值稅 (VAT)
在越南投資物業，很多香港買家會以「收租」作為主要回報來源，因此了解出租階段的稅務處理十分重要。與購買時需要處理增值稅不同，若屬於一般住宅或商業單位出租，租金收入通常毋須繳納增值稅（VAT）。這意味著投資者在計算租金回報時，無需額外預留一筆稅款來應付增值稅支出。這一安排，對於以「現金流」作核心考量的香港買家而言，可算是一個利好因素。
不過，仍要留意的是，若出租行為並非以個人身份，而是透過公司名義或屬於企業經營的一部分，則可能涉及 VAT 的「輸入／輸出抵扣」機制。簡單而言，就是當公司經營出租業務時，政府會要求就相關營業收入作出稅務核算。在這種情況下，買家需要有完善的會計記錄，並配合當地的稅務申報制度。
對大部分香港投資者而言，若只是單純購買一個單位，然後租予當地居民、外籍專才或駐越企業員工，基本上不需要因為租金收入而額外繳納 VAT。這亦意味著計算「租金回報率」時，主要考慮的稅項會是房產持有成本（如管理費、維護基金）及未來出售時的交易稅，而不是每月租金即時被抽稅。
舉例來說，假設一位香港投資者在河內購入一個住宅單位，以每月 1,500 美元出租，每年總收入為 18,000 美元。在現行制度下，這筆租金收入毋須計入增值稅，租金可全數進入投資者帳戶，進一步提升實際回報率。相比香港本地物業動輒要面對差餉、地租等額外支出，越南這方面的稅務負擔相對輕，對比顯得更有吸引力。
📖 參考來源：
三、出售／轉讓階段：兩大主要稅項要留意
不少香港投資者買越南樓的目的，不單是收取租金回報，更關鍵是希望在樓價升值後套現，從中獲得資本增值收益。因此，了解出售或轉讓階段的稅務安排，對計算最終回報相當重要。在越南，這部分主要涉及兩類稅項：個人所得稅（PIT）及企業所得稅（CIT）。
1. 個人出售物業：2% 的「轉讓稅」
如果買家是以個人名義持有物業，在出售時需繳納 2% 的個人所得稅。這個稅款並非根據實際利潤計算，而是以**合約成交價或政府估價（兩者取高）**作基礎。換句話說，即使業主實際上並沒有賺錢，只要轉讓價高於政府評估價，仍然要繳付這筆稅。
例如，一位香港投資者將胡志明市的一個單位轉售，合約成交價為 港幣 80 萬，而政府評估價為 港幣 100 萬。在這種情況下，稅務部門會以 100 萬作為基數徵稅，投資者需要繳付 2%（約港幣 2 萬）。這種「就高不就低」的計算方式，對習慣香港「印花稅按實際成交價」的買家來說，需要特別注意，因為它會直接影響到資本增值的淨回報。
2. 公司持有物業：需繳企業所得稅
若投資者選擇以公司名義（例如設立越南公司或透過企業架構持有）購入物業，出售時則需要繳納企業所得稅（Corporate Income Tax, CIT）。現時稅率大約為 20% 至 22%，是按「應納稅所得」（即利潤部分）計算，而非總成交價。
這種安排在某程度上較符合「利得稅」的概念，對於習慣透過公司架構投資的香港買家來說，反而更接近香港的稅務邏輯。不過，企業架構也意味著需要配合越南的會計審核、財務報表以及年度稅務申報，行政成本相對較高。
香港投資者的考慮
從香港角度出發，選擇以個人名義持有還是公司名義持有，取決於投資策略：
- 若打算短期轉手套現，個人持有雖然稅率簡單明確，但「就高不就低」的計算方式，可能會拉低實際回報。
- 若打算長線經營或配合租務管理，公司持有雖然行政複雜，但 CIT 只針對利潤部分，對有經驗的投資者可能更划算。
簡單而言，出售階段的稅務結構，直接影響投資的最終盈利。香港買家在進場前，最好先按自身投資目標（短炒、長揸、收租或發展項目）選定持有方式，才能在未來出售時把稅務成本降至最低。
📖 參考來源：
- 越南財政部 MOF — 企業所得稅政策
- Tài sản công — 房地產轉讓稅務實務指引
- Tuổi Trẻ Online — 個人房產買賣稅收解讀
- Batdongsan.com.vn — 房產轉讓稅款計算方式
整理一覽表
| 階段 | 稅務項目 | 說明 |
|---|---|---|
| 購買 | VAT 約 10%（只針對建築部分） | 不含土地價值，土地本身不課 VAT |
| 出租 | 無直接 VAT | 一般出租不課增值稅 |
| 出售（個人） | 所得稅 約 2% | 依合同價或政府估價（取高）計算 |
| 出售（企業） | 企業所得稅 約 20% | 持有架構為企業形式時適用 |
