近年來，越南樓市因經濟高速增長及城市基建不斷完善，成為不少香港投資者的焦點。
無論是胡志明市還是河內的新盤公寓，都以「高回報」為賣點。但在投資之前，必須了解越南樓市潛藏的風險。以下整理 5 大常見買樓陷阱，並提供具體應對建議，幫助香港投資者避開誤區。
陷阱一：地段環境過度包裝
對於香港投資者而言，選址是買樓的核心，但越南發展商在推廣樓盤時，經常會誇大地段優勢：
- 標榜「近 CBD」，但實際可能距離市中心核心商業區需 20–30 分鐘車程。
- 宣稱「鄰近地鐵站」，但越南的城市軌道交通建設（例如胡志明市 Metro 1 線）已多次延誤，投資者若依賴這類賣點，可能面臨長期交通不便。
- 配套設施（如大型商場、國際學校、醫院）未必落成或尚在規劃，與宣傳圖片差距甚大。
胡志明市與河內 CBD 對比
- 胡志明市 CBD：主要集中在 第一郡 (District 1)，包括濱城市場、阮惠大道一帶，是商業與外資企業總部最密集的區域。
- 河內 CBD：則以 還劍區 (Hoàn Kiếm) 為中心，周邊是越南政府機構與國際金融機構駐點。
建議做法
- 使用 Google Maps 衛星圖：實際量度樓盤與 CBD、主要交通樞紐、學校、醫院的距離，而非僅依賴宣傳手冊。
- 查閱越南官方城市規劃資料：例如《胡志明市至2030年總體規劃》或河內城市發展規劃，避免被「規劃藍圖」誤導。
- 現場考察：檢視社區基礎設施、周邊環境（噪音、污染、治安）是否符合宣傳。
陷阱二：土地使用權制度複雜
越南法律規定土地屬於國家所有，私人僅能獲得 土地使用權 (Land Use Rights, LURs)，並透過合約獲得建築物所有權。
- 根據越南政府官方文件，土地並無私有制，外國人只能購買符合規定的商品住宅。
- 最新的《2024 年土地法》(Land Law 2024) 已於 2025 年起生效。
陷阱三：外國人購屋資格限制
越南外國人購屋的權利與限制，以《2014 年住房法》（Law on Housing）為主要依據。重點如下，供香港買家在評估標的時對照檢查：
- 可取得房屋的形式：外國組織或個人可透過（1）在越南投資建設並銷售的房屋項目、（2）購買商品房（Apartment）、（3）租購或其他法定形式取得房屋所有權；但不得購買屬於國防、國家安全保護區域的房產。
- 購有資格的條件：外國組織須具備投資許可或在越南合法登記的證明；外國個人需有合法入境資格，並符合住房法第 160 條規定的文件與條件。
- 持有數量與比例限制：外國人持有同一棟公寓的單位數不得超過 30%；若為獨立屋（別墅、聯排等），在相當於一個行政單位（例如「一個坊／ward」）內，外國人可擁有的數量上限通常以 250 棟 為基準（政府可依實際情況作具體規定）。
- 持有期限：外國個人取得的房屋所有權通常以最長 50 年為限（自發證日起計），屆滿得依政府規定申請延長；外國組織的持有期限則以其投資許可證所載期間為準。
- 實務要點：簽約前務必確認（a）該物業是否屬於可供外國人購買的商品住宅；（b）發展商有無提供必要的投資證明或專案文件；（c）合同中明確記載所有權年限與可能的延長條款。
（依據：《2014 年住房法》；重點摘自第 159、160、161 條之規定。）
《2014 年住房法》（越南司法部 PDF 原文）：
https://moj.gov.vn/vbpq/Lists/Vn%20bn%20php%20lut/Attachments/30345/VanBanGoc_65_2014_QH13.pdf
陷阱四：發展商與交付風險
在越南樓市中，發展商的履約能力與項目的交付狀況，是決定你能否準時交樓、按宣傳標準拿樓的關鍵。以下是常見風險 ＋ 實用建議。
常見風險
- 基建／公共交通配套延誤
樓盤常宣稱「附近有地鐵站」、「未來交通樞紐」，但地鐵線路或車站落成時間往往推遲，未來交通便利性落空。 - 開發商資金或行政問題導致工程停滯或延誤
小開發商或資金結構複雜者，可能因財務壓力、貸款問題、土地證照未齊、審批流程卡關等原因無法如期施工。 - 標準與樣板房不符 / 公共配套未落實
宣傳時展示的豪華公共設施、裝修標準、樓宇外觀與交樓時差距大，甚至公共設施尚未開始建造。
陷阱五：合同條款與法律差異
越南買賣合同多以越文為準，英文或中文版本僅供參考，對香港投資者是一大風險。
結語
越南樓市近年成為不少香港投資者關注的標的，背後確實有經濟增長與人口紅利支撐。不過，市場規範仍在完善中，資訊透明度亦未及香港，因此投資前若只憑銷售廣告或口碑，難免容易誤判。
對有意入市的香港買家而言，最務實的做法是：一方面參考越南官方公布的規劃及政策資料，以確保項目的合法性；另一方面透過具經驗的顧問團隊，為合約條款與交付進度把關。
只有在地段價值明確、法規合規、合約保障具體的情況下，越南物業才有機會真正成為香港投資者資產組合中的長線配置資產。
