隨著全球供應鏈轉移，越南一直是亞太區最受矚目的新興市場之一。近日，越南國家投資發展銀行（BIDV）首席經濟學家、越南總理政策顧問坎文祿（Can Van Luc）指出，越南宏觀經濟環境正趨向成熟，房地產市場即將進入一個「重塑與增長」的新周期。
對於尋求多元化配置的香港投資者而言，現在是否入市良機？本文為你總結四大關鍵亮點與潛在風險。
宏觀基本面穩健：低利率與穩增長雙驅動
坎文祿表示，2025至2026年將是越南房市的關鍵轉折點。目前的宏觀指標為市場提供了良好支撐：
- 經濟增長穩健： 通脹與匯率維持在可控範圍。
- 利率環境： 儘管近期略有波動，但整體仍處於歷史低位，有利於開發商融資及買家入市。
- GDP 貢獻潛力： 目前越南房產佔 GDP 約 9.11%，對比中國（21%）或美國（14%）仍有巨大增長空間，預示著長線擴張的潛力。
法律瓶頸突破：制度紅利釋放供應
過去幾年，越南房市受限於繁瑣的行政程序。阮文生（Nguyen Van Sinh）副部長提到，政府正全力解決全國近 3,000 個面臨困境的項目。
- 行政精簡： 權力下放至地方政府，加快審批流程。
- 社會住房法規： 針對土地使用費、社會住宅透明度的法規陸續出台，旨在解決「供需錯配」問題。
- 基建加速： 政府加大公共投資力度，區域重組帶動周邊地產價值上線。
警惕！房價飆升與「負擔能力」危機
儘管前景看好，但坎文祿也發出了嚴厲警告。對於投資者來說，必須留意以下紅線：
- 房價與收入脫節： 越南普通家庭平均需 26 年收入 才能買房，遠超全球平均水平。
- 短期漲幅驚人： 2019 至 2024 年房價上漲近 60%；單是 2025 年首 11 個月，河內與胡志明市的公寓價格平均漲幅已超 20%。
- 投機盛行： 市場充斥價格操縱，且缺乏強有力的房產稅收政策抑制炒賣。
專家分析：投資者的策略建議
「現在是追求質量而非規模的時候。」 —— 坎文祿
對香港投資者而言，越南市場正從「野蠻生長」轉向「規範發展」。以下是三點建議：
- 關注基建溢利： 隨著公共交通與公路網完善，具備交通樞紐優勢的二線區域可能比飽和的一線核心區更具潛力。
- 避開純高端泡沫： 目前市場高端供應過剩，開發商正受壓轉向中端及社會住房。選擇剛需強勁、出租率穩定的住宅項目更為保險。
- 法律合規審查： 鑑於政府正審查近 900 個重點項目，入市前必須徹查開發商的土地所有權（LURC）及預售許可證，確保項目不在「黑名單」中。
結語
越南房地產市場正經歷「換檔期」。法律改革的紅利雖然能釋放供應，但高企的房價與投機氛圍仍是潛在炸彈。在 2025-2026 這個重塑期，「選對項目」遠比「盲目入市」重要。
