近年不少香港買家開始把視線投向越南。這個市場既不像已發展經濟體般成熟，也不像部份新興市場般波動大；反而在強勁的出口、製造業與城市化推動下，形成一個「上升軌道明確」的房地產市場。若你正在尋找亞洲區域內具增長潛力、風險可控、入場門檻不算高的地方，越南確實值得深入研究。
一、越南的經濟底氣：房市升勢的基礎
越南經濟近年持續保持高增長，這為房地產市場提供了強有力的需求基礎。根據越南國家統計總局 (NSO) 的報告，2023 年第四季度的 GDP 同比增長 6.72%。此數字顯示越南經濟仍處於穩健擴張階段，並非短期的波動。
此外，根據越南規劃與投資部 (MPI) 的估算，2025 年 GDP 增長率有望達到 7.09%。這樣強勁的經濟預期，不但反映越南持續吸引投資，更代表內需、資本形成以及企業活動都可能進一步活躍。
在投資結構方面，越南在 2023 年實現的外國直接投資（FDI）也顯著：根據 NSO 年報，2023 年實際到位的 FDI 約 23.18 億美元，同比增長 3.5%。這樣的 FDI 規模說明外資持續看好越南市場，特別是製造業與產業園區。
另一方面，公共投資 (public investment) 在推動基建方面作用十分明顯。根據 NSO資料，越南在 2023 年實現總投資額 3,423.5 兆越南盾，其中來自 FDI 的部分佔 16.1% (約 550.2 兆盾) 。這意味基礎設施與公共建設正在同步推進，為房地產供應提供潛在支撐。
綜合以上這些數據 — 強勁的 GDP 增長、穩定的外資流入、以及大規模公共基建投資 — 都為越南房地產的長期需求提供了穩健基礎。對香港投資者來說，這正是「中長線房產增值 +租賃需求」的關鍵邏輯來源。
二、人口城市化：推動住宅、租賃兩大市場同步成長
越南的城市化進程正在全面加速，而這種加速不僅僅是人口從農村遷移到城市，更與工業化、經濟區產業鏈擴展、城市基建整合三方面緊密交織，形成房地產市場裡非常有結構性的長期需求。
首先，以平陽省（Bình Dương省）為例，其城市化率極高。根據平陽省官方資訊，到2023年該省的城市化率已達 84%。這意味著該省已經非常城市化，工業、住宅與生活配套正在快速整合。同時，根據該省Smart City規劃，預計到2025年，多個鎮（如 Tân Uyên、Bến Cát 等）將被正式升格為城市，城市化進程仍在持續運行。
而這種城市化與工業發展並非獨立發生：平陽省擁有密集的現代工業園區 (industrial park)，與都市建設同步進行。許多工業園區與住宅區、交通樞紐聯動，創造了一個「工業—居住—生活」生態圈。根據地方報導，該省 29 個工業區的佔用率超過 91%。這說明，不僅企業喜歡落戶於此，大量工人與技術人員也需要在附近居住。
更重要的是，平陽省與胡志明市 (Hồ Chí Minh City) 正在強化區域聯動。根據平陽省財政廳 (Sở Tài Chính Bình Dương) 的官方通報，該省強化與胡志明市及東南部其他省份的合作，以落實中央經濟政策 (如黨中央和國家層面的發展決議)，加強交通、經濟、城規和產業協同。這種合作既是地方政策導向，也反映經濟區域化 (economic corridor) 的趨勢。
不僅如此，胡志明市自己也在重新定位其工業與物流角色。根據越南建設部 (Ministry of Construction) 的報導，胡志明市正大力推動工業園區綠色化、智能化，以及與物流樞紐深度連接。這種產業結構升級，將進一步刺激公司進駐、就業人口流入、技術人才聚集。
這樣一個結構讓房地產市場分成兩條主線同步升溫：
- 住宅買賣市場：隨着城市化和經濟整合，對中高品質住宅 (包括公寓和住宅小區) 的需求明顯提升。許多在平陽省工作的技術人員和外資企業管理層希望在工作地點附近購房，以減少通勤時間並提升生活質素。
- 租賃市場 (出租市場)：工業帶帶來大量外來工作人口 (尤其是年輕工人、技術人員)，這部分人口往往以租房為主。尤其是在靠近工業園區的新城鎮 (如 Bến Cát、Tân Uyên)，租賃市場需求強勁。
從長遠來看，這種雙軌齊進的格局為房地產投資提供了結構性機會：既可以投資新售住宅 (capital gain)，也可以配置租賃物業 (cash flow)。對於香港投資者而言，這樣的成長藍圖並不只是短期炒作，而是有實質人口與產業基礎支撐的中長線趨勢。
三、政策如何影響市場？越南政府的「雙軌」策略
越南房地產市場近年處於一個相當微妙的平衡：政府一方面想保持市場活力，唔想窒礙經濟動能；但另一方面，又要避免疫情後部份地區曾出現嘅「炒高」、「炒地皮」情況。
越南建設部（MOC）同總理府喺過去兩年密集推出多項政策，包括土地價格框架調整、加快項目審批、增加社會房屋供應等（來自 moc.gov.vn 多篇政策公告）。整體方向就係既要「托市」，又要「睇實市場」。
越南房市當前的關鍵政策方向（來源：moc.gov.vn）：
- 增加可負擔住房供應：政府研究成立「全國住房基金」，希望舒緩大城市「供應唔跟得上」嘅情況。
- 抑制房價過快上漲：總理要求相關部門對部分升勢太急嘅地區「降溫」，避免市場走樣。
- 土地價格市場化：因應新《土地法》，多個省市重新調整地價框架，使價格更貼近真實市場成本；短期內或會推高部分土地開發成本。
- 整治土地投機：建設部已點名部分省份出現投機升溫情況，要求地方政府加強監管，唔俾市場炒起上天。
整體而言，這套「雙軌」策略既防過熱、又保持市場有一定流動性，令越南房市維持在「有升勢但唔失控」嘅狀態。。
四、為什麼香港投資者近年特別關注越南？
香港買家看越南，多半看三點：增長、門檻、回報。
越南的中長期增長方向清晰，而且仍由經濟基本面支撐，而不是單純依賴政策刺激。更重要的是，相比香港本地的重稅、高入場門檻、租金回報受壓，越南的入場成本相對較低，而租賃需求持續強勁。
以胡志明市為例，外國企業、跨國製造業與初創公司大量湧入，使得租房需求在核心與近郊區都保持高位；而河內則受益於政府行政資源集中、教育與醫療需求強勁，形成另一個穩定的住宅市場。
對不少香港投資者而言，越南的角色很清晰：
它不是用來短炒的市場，但非常適合作為中長線配置、提升資產組合增長動能的板塊。
五、風險仍需正視：越南不是「無敵市場」
儘管越南的基本面強，但風險依然存在，特別是政策變動、土地價值評估制度改革、某些地區過度炒作等。越南建設部已公開指出，部分省份土地投機熱度偏高，短期內不排除會出現價格調整。
此外，新《土地法》下的土地價格框架調整，正在推動地價回到更市場化水平；這對長期有利，但短期可能令項目成本上升，或使開發商延遲推盤。
因此，即使看好越南，也必須做好功課，包括選擇可靠開發商、理解外國買家的法律條件、核查項目文件等，這些都不能省略。
結語：值得中長線持有的「成長型市場」
越南是亞洲少有的「人口紅利＋城市化＋外資製造業＋政策逐步市場化」四項同時存在的市場。對香港投資者而言，它既能提供地區分散效果，也能帶來未來 5–10 年的潛在升值空間。
如果你正在尋找一個兼具增長、需求、政策可見度的市場，越南房地產值得放入你的長線資產配置清單中。而且越早研究、越早部署，越能在城市化與基建發展浪潮中佔到先機。
