一、越南房地產市場概覽與海外買家背景
越南在 2014 年通過《房屋法》（Luật Nhà ở 2014，65/2014/QH13），正式向外國人士開放購房權利，允許境外個人與組織在當地擁有住宅物業，但不包括土地的使用權（土地仍屬國家所有並由《土地法》統一管理）。相關規定其後由政府以《99/2015/NĐ-CP》細化，包括外國人可購買的物業種類、所有權年期、申請程序及審批條件等。根據這套法律框架，外國人購買的是「房屋所有權」，通常可獲批長達 50 年的使用期，期滿後如符合法規可向政府申請延長。越南官方亦明確列出外國買家的身份要求，例如必須持有效護照與入境紀錄（包括簽證章），而具外交或領事豁免身份者則被排除在購房資格之外。
此外，越南政府為保障房屋供應與社會管理，對外國人購買住宅設定了總量限制。以公寓為例，外國買家在同一棟項目的配額不得超過 30%；至於獨立屋、連排屋或其他低密度物業，亦受地方政府按項目制定的上限所規管。不少屬地建設部門（Sở Xây dựng）會按行政區劃、人流與安全因素劃定可向外國人開放的項目，同時排除具國防或敏感性區域。外國買家在選購項目前，一般需要確認開發商的名單是否已獲政府批准出售予境外人士，並於合約與登記階段由地方建設部門核實名額、權屬及審批流程，確保最終能成功領取房屋所有權證（俗稱粉紅本／紅皮書）。
二、購房流程：從意向到簽約
下面是外國人在越南買房的一般流程（尤其適合香港買家的視角）：
- 市場調研與選區
- 先選擇城市：如河內（Hà Nội）、胡志明市（Hồ Chí Minh City）、峴港（Đà Nẵng）等，是外國買家熱門地點。
- 了解開發商與項目：選擇有良好信譽的開發商是非常重要，以減少風險。
- 資格與許可檢查
- 向越南開發商或中介確認該樓盤是否對外國人開放、是否在配額範圍內。
- 核查房產是否位於國防、安全限制區域（這類區域通常不允許外國人擁有）。根據 Decree 99/2015，有這種限制。
- 準備護照、入境證明等法定文件。
- 簽訂購買合同
- 與開發商簽訂「購買與銷售協議」（Purchase-Sale Agreement, PSA）。
- 查驗合同條款：付款方式（分期？一次付清？）、定金比例、交樓日期。
- 合同中應明訂所有權轉讓方式、過戶流程、過戶費 (註冊費) 等。
- 登記與許可
- 開發商與地方政府部門處理登記（證明該房屋可以出售給外國人）。根據越南法律，要通過省級建設部門 (Sở Xây dựng) 的登記機制。
- 確保購房後能取得房屋所有權證 (Certificate)，即俗稱「房屋紅／粉色證書」。
三、購房費用與稅務（對海外買家的關鍵成本）
- 購房款
- 首付款 (Down payment)：根據開發商與買家協議，一般項目要求一定比例 (~20%–30%) 作為定金，但具體比例視項目而定。
- 餘款：分期付款或一次性付清。需考慮匯款方式、匯率風險。
- 過戶費與登記費
- 取得房屋所有權證 (Certificate) 需要支付登記費 (registration fee)。具體費用會因地方政策不同而異。
- 仲介費 (如適用)：如果通過中介購買，要計算中介佣金。
- 稅務
- 印花稅 (Stamp duty)：可能適用購買契約。
- 土地增值稅 (Land Value Increment Tax)：若未來出售資產時適用。
- 財產稅 /房產稅：越南目前對個人房產稅 (house tax) 的徵收相對有限，但具體稅務仍需諮詢當地專業人士。
- 延長所有權：若 50 年期滿申請延長，可能涉及行政費用。
四、交屋 (Handover) 步驟與風險管理
- 驗房 (Pre-handover Inspection)
- 在交屋前，買家應與開發商約定時間進行驗房 (inspection)：檢查牆壁、地板、管線 (電、水)、窗戶、設備等是否符合合同規格。
- 建議聘請當地有經驗的驗房師 (surveyor) 幫忙檢查，避免日後糾紛。
- 文件過戶
- 完成交屋後，開發商應協助準備過戶文件 (譬如：驗收證明、竣工證書)。
- 辦理所有權登記：提交申請給省級 /市級建設部門 (Sở Xây dựng) 或不動產登記機構。
- 取得房屋所有權證 (Certificate)：辦好後，證書將以買家名義簽發。
- 物業管理
- 若是公寓 (condo)，需加入物業管理公司 (Management Board) 並支付管理費。
- 了解公共設施 (如電梯、游泳池、花園) 維護責任與費用分攤。
- 潛在風險與注意事項
- 所有權期限到期風險：50 年所有權期滿後是否能延長、延長條件如何，應該在購買前弄清楚。
- 法律變動風險：越南法律可能隨時間變動（例如，法令修訂、政策調整），建議持續關注官方法規。
- 糾紛與爭議：若與開發商或物業管理發生爭議，可根據越南法律透過仲裁或法院解決。根據《房屋法》與 Decree 99，房屋所有者有合法權益。
五、對香港買家的特別建議
- 資金匯出與入境
- 香港買家在資金匯往越南時，要留意匯率、匯款渠道 (例如銀行、合法中介) 以及外匯監管政策。
- 建議聘請會計或財務顧問處理資金流，確保合規。
- 簽證與停留
- 若要經常到越南看房或管理物業，可根據自己的需求辦理適合的簽證 (例如商務簽、長期居留簽證)。
- 注意入境記錄 (如簽證章) 與購房資格有關 (根據 Decree 99 的要求)。
- 利用本地專業資源
- 聘請熟悉越南法律、會計與房地產市場的中介或律師 (特別是了解外國人購房法規者)。
- 可以考慮與在越南有業務的香港地產公司或跨國中介合作，以降低語言和流程的障礙。
