越南樓市對港人仍具吸引力，但買樓前做細緻的盡職調查是避免法律、產權與交樓風險的關鍵。以下以香港買家最在意的點為主線，拆成「準備階段」、「查證產權／土地」、「查證建築與規劃」、「財務與合約檢核」與「交接與過戶」五大步驟，並列出可操作清單與常見red flags。
一、先要知道的法律框架
- 越南有專門的《住房法 / Luật Nhà ở》（2014 為重要版本），規範房屋交易、外國人購屋等基本原則。
- 房地產相關的產權登記（所謂「Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất / 所有權證書（俗稱“紅本/紅皮書”）」）與登記程序由政府公開辦理，地方辦公室負責受理與登記。購屋涉及的登記、初次登記或更名等程序，在政府一站式服務平台與土地登記辦公室有明確流程與表格說明。
- 對外國人持有權的限制：外國人（或外國實體）在單棟公寓中整體持有比例有上限（通常以法律與實務文獻約定為參考，政府文件指出：外國個人或組織在一個公寓大廈的持有比例不得超過某上限（實務報導與公開解釋常以「不超過30%」為標的規範），且外國人持有期限通常有時間限制（例如 50 年等規定）。投資前務必以所在地最新公告與登記資料為準。
小結：買之前先理解「誰可以買、可以持多久、在一座樓的佔比能到多少」，這會直接影響你選案與合約談判。
二、準備階段：你要先做、要帶的資料（checklist）
- 確認買家身分文件（護照、香港身份證）與資金來源文件（銀行單、資金來源聲明） — 因為越南有資金流向/反洗錢及支付渠道規定。
- 請律師或當地顧問（最好有處理外國人購屋經驗）在場：合約審核、權屬查核、過戶流程、稅費計算。
- 要求開發商或賣方提供：土地權屬證（紅本）掃描件、建築許可、項目批准文件、銷售許可、完工證（nếu có）與預售資金監管資料（若為期房）。
三、產權與土地層面的查核（最重要）
1) 檢視土地與房屋權利證明（紅本）」
- 要求看原件（或經官方核發的副本）並核對：土地地號、面積、使用目的、期限、是否有抵押或其他限制。
- 到**縣／市的 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất（土地登記辦公室）**查詢該地塊是否有抵押（thế chấp）、查封、或訴訟紀錄，官方登記是最權威的來源。政府一站式服務說明了申請查詢與登記流程與所需文件。
2) 確認土地性質與使用年限
- 若土地屬於「商業用地」、「住宅用地」或「由國家分配」等不同類型，會影響未來使用與過戶條件；某些土地是租用型（有期限），要確認到期後的處理方式。官方程序頁面說明了初次登記與換發證書的具體步驟與文件。
3) 查驗是否已辦妥「行政許可 / 規劃核准 / 建築許可」
- 開發商應提供：項目核准文件、建築許可（Giấy phép xây dựng）、土地使用權登記及竣工驗收文件。若只看見預售合約但沒有上述正式批准文件，屬高風險（見紅旗）。可向省/市建設局或地方法規發布平台查證。
四、建築、合約與交付相關的盡職檢查
合同與預售合約（Hợp đồng mua bán / Hợp đồng mua bán nhà ở）
- 合約中的付款路徑必須合規（大額款項通常要通過越南銀行）；避免海外私人帳戶直接收款。政府與監管部門強調通過銀行管道以防洗錢與資金合規風險。
- 檢查合約關於交樓時間、罰則（delay penalty）、竣工標準與**保修/維修基金（maintenance fund）**的規定（保修基金問題是常見糾紛點）。
- 確認售樓通知與買賣合同是否已公證或經公證人的依法驗證（越南對某些交易要求公證/證明程序）。
建商/開發商盡職查核
- 要求近年度財報、過往項目交樓紀錄、法院/行政處罰紀錄。
- 到建設主管機關查詢該開發商是否有不良紀錄、項目是否列入政府可對外出售名單（某些項目政府會公告可向外國人出售的項目名單）。地方政府有時會公開「可售予外國人的項目清單」，投資前查詢非常必要。
五、財務、稅務與過戶（買家要注意的費用）
- 購買過程會牽涉印花稅、轉讓稅、登記費用等（具體費率依省/市與交易性質不同），合約簽訂前請律師估算整體稅費負擔。
- 外國買家匯入資金時應保留匯款證明與銀行文件，過戶和登記時需用到（政府要求進行資金來源與合規審查）。官方辦事流程頁面列出提交文件與辦理時間，供預估流程長度。
六、Red flags
- 無「紅本」或開發商只給「影本、掃描」但拒絕出示原件或不讓查冊。
- 土地尚未完成征收或是正在司法訴訟中。
- 建築許可、竣工驗收證缺失，或項目被列為違規建築。
- 合約含有不合理條款（例如：不允許在法定範圍內進行過戶查詢、要求所有款項匯入私人海外帳戶等）。
- 預售合約中未明確規範完工標準與罰息機制。
- 當地政府網站或土地登記處顯示該樓盤已被查封或抵押。你可向官方土地登記處申請查冊確認。https://dichvucong.gov.vn/p/home/dvc-chi-tiet-thu-tuc-hanh-chinh.html?ma_thu_tuc=2.000348
七、對香港買家的實務建議（降低風險）
- 先到官方查冊：向越南當地的土地登記處（Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất）申請土地/房屋查冊，確認紅本、抵押、訴訟狀態。官方流程與申請要件可見政府一站式服務說明。
- 找本地律師 + 會計師：處理外國買家身份、稅務、資金匯入與合約細節。
- 資金走官方銀行渠道：保留匯款與受款證明，避免匯款到私人帳戶。政府/司法檔案與國會討論也提到合規支付的重要性。
- 確認外國人持有資格與限額：在選樓盤前確認該項目是否允許外國人購買、當地是否已有外國人持有上限（例如整棟樓 30% 等限制），以及持有期限制（例如 50 年或以法規為準）。若你想買多套或代表公司買，務必先核實限制。
八、範例：給開發商的 12 個必問問題（可直接放在銷售郵件或面談時）
- 這個地塊的 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất（紅本）能否出示原件？地號是？（請求官方登記編號）
- 該土地是否有抵押或被查封？請出示抵押/解除抵押文件。
- 項目已取得哪些政府批准文件（核准項目、建築許可、預售批文）？能否提供公文號與掃描？
- 項目是否已竣工驗收？若尚未，預計完工/交樓日期為何？延誤罰則如何計算？
- 有沒有完整的銷售合約樣本與公證程序？付款條款是否要求通過越南銀行？
- 物業管理公司與維修基金（maintenance fund）是誰？比率多少？管理規約如何？
- 該樓盤是否列入允許對外國人銷售的清單（如有）？目前已有外國業主比例多少？（是否接近 30% 上限）
- 若買家為公司（或代表外國投資者），有無額外限制或證明文件需求？
- 是否曾發生法律糾紛或法院判決？有無行政罰則？請提供公開紀錄。
- 開發商的過往專案交樓率與信譽如何？是否可提供過去兩個已完工項目的買家聯絡人做背景查證？
- 在過戶時，需要買家提供哪些特殊文件（例如外國人持有期限證明、居留證明等）？
- 若買家需轉售，轉售程序與限制為何？開發商是否有回購或優先購買權？
