港人買越南樓：如何避開「高租金承諾」的陷阱

摘要

港人投資越南樓市，常被「高租金保證」吸引，但法律保障主要針對房屋交付與付款安全，而非租金回報。本篇文章詳解開發商常用陷阱，教你如何審查合同、銀行保證及租賃市場，避免掉入「高租金承諾陷阱」，保障投資安全。

近年來，不少港人把目光投向越南樓市 — 無論自住、度假，或作投資出租用途。不過，在市場熱潮中，一些開發商／銷售單位為吸引買家，往往強調「高租金回報／租金保證」，對於尋求穩定現金流的港人特別有吸引力。然而，這些「租金承諾」背後，往往隱藏著法律與市場風險 — 若未審慎拆解，容易掉入陷阱。以下幾點，是港人（或海外買家）在購買前應特別留意的地方。

為何「租金承諾／保證回報」在越南房地產市場容易變成陷阱

🔹 新法框架——保證重點不在「租金回報」

根據最新 Law on Real Estate Business 2023（LREB 2023），對於「期房／尚未建成房屋的銷售或租售購買（off‑plan housing sale/lease‑purchase）」條款，法律要求開發商在銷售前取得合法銀行（本地商業銀行或合法外國銀行分行）的「保證」（bank guarantee），以保障買家在開發商無法交樓時，其預付款項或合同約定款項可以追回。
然而，重點在於「交樓／履約」——也就是交房屋本身是否如期、如質量、根據合同交付，而非保證「未來租金收入」。法律的保護對象是房屋交付與付款安全，而不是租金回報。
更重要的是，LREB 2023 允許買家／租買者在簽約時 選擇不要求銀行保證（bank guarantee），若他們衡量後認為開發商信用夠高、不需要額外成本。。換句話說，法律已經放寬了對買家的「保護門檻」。

也就是說：法律框架保障的是「房屋交付與款項安全」，並未以任何方式保障「租金回報」。因此，即使開發商標示「保證你每年 X% 租金回報／租金收益」，從法律角度看，它不屬於官方保證範圍 — 更像是商業／市場／行銷宣稱。

🔹 租金回報 ≠ 市場現實 — 租賃市場與空置率風險

租金回報假設建立在「租客穩定、租金水平達標」等前提。然而，越南不同城市、不同樓盤的租賃市場差異很大；若樓盤位置偏僻、配套不足、交通不便或供應過剩，實際出租和維持高租金並不容易。多個市場分析與投資者報告都提醒：「保證回報」常是基於理想／最佳情況，而非普遍現實。
若租金無法達成預期，投資者的現金流預估將大打折扣，甚至可能造成負現金流。對於以租金收入為回報的港人買家而言，這是一項重大風險。

🔹 若案子是「期房」／「未來樓」：交樓與產權風險仍是主軸

根據 LREB 2023，對於 off‑plan housing 的交易，開發商必須在買賣／租售購買合同簽訂後10個工作日內，向買家／租買者交付銀行保證函（letter of guarantee），然後才能接受買家的付款。
若開發商未能交樓，銀行保證應該替買家承擔退款責任 — 這是法律保障的核心。
但若買家在合同中放棄了銀行保證（legal allows this under 2023 law）——換言之，部分買家為了「節省成本／買便宜」而不要求 guarantee——一旦開發商出問題，買家難以透過法律保障追回款項。

這意味着：若你買的是期房或尚未建成樓盤，而該樓盤是以「高租金保證＋期房」作噱頭吸引投資人的，風險可能翻倍 —— 不只租金不保證，交樓、產權、退款都有可能出問題。

港人買樓時，如何拆解「高租金承諾／保證回報」說法，做好風險控管

以下是幾個實用建議，供你在考慮投資越南樓盤前，做為盡職調查的指引：

要求查看「銀行保證函（letter of guarantee）」 — 若是期房／off‑plan，確認開發商是否已與銀行簽訂 guarantee agreement，且保證函是否已發給你。若沒有 guarantee，需慎重。
把「租金保證／回報率」當作「銷售宣傳／預估」而非「保證」 — 不要把它當成穩賺不賠的現金流。必須分析樓盤所在區域的租賃市場、供求、交通、配套、空置率等。
試算 worst-case（最差情況）：假設租不出去、空置半年或一年，看看仍是否能接受；計算淨回報（扣除空置期、管理費、維修、稅費等）是否仍合理。
優先選擇已完工、已有穩定租賃記錄／真實租客的樓盤 — 避免單純看樣板房 + 高租金保證 + 期房組合。已經完工並運作的樓盤，其「過去租金／實際入住率／市場需求」能提供比較真實的參考。
審慎看合同條款 — 如果合同對「租金保證／回報」沒有寫清楚（例如：租金來源、承租者保障、若租不出如何處理），那麼這種「承諾」很可能只是銷售話術，缺乏法律保證。