近年越南樓市增長強勁，不論河內還是胡志明市，皆持續吸引大量境外資金，而香港買家亦是主要參與者之一。惟越南的土地制度、物業權屬及相關稅務安排，與香港截然不同；稅項種類多、計算方式亦有地域差異。若在未充分掌握當地規例下入市，容易低估實際持有成本，甚至在交易或申報環節出現合規風險。
本文將從「購買、持有、出租、轉售」四個與香港投資者最相關的角度，梳理越南物業涉及的主要稅項與費用，協助讀者更全面評估投資收益及長線持有的財務安排。
越南主要「土地 / 物業稅與費用」制度
非農業土地使用稅 (Land Use Tax)
- 在越南，土地與建築物是分開課稅。對於非農業的土地 (包括住宅用地、商業用地等)，適用「Law on Non‑Agricultural Land Use Tax」(2010年通過) Circular 153/2011/TT‑BTC 指引。
- 課稅對象包括：都市及鄉村住宅用地，以及商業、工業、服務用途的非農業土地 。
- 計算方式 (按年)：稅額 = 土地面積 (m²) × 當地政府所訂「土地單價 (每 m² 價格)」 × 稅率 (%)。
- 稅率 (以住宅土地為例) 大致為：在配額面積內 0.03%；超出後最高至 0.15%。但對於公寓的土地，稅率通常採 0.03%。
- 換句話說，即使你不是開發商、只是持有住宅/公寓物業，也可能須按土地面積繳交年度土地使用稅。
對香港投資者而言：這意味著除了一次性購買成本之外，每年都有土地稅 (land use tax) 的負擔 — 必須納入長期持有成本估算。
購買 / 轉售 / 租賃 — 其他主要税費
根據多個權威法律顧問與地產投資指南的整理 (包括海外買家)：
- 新樓 / 新公寓 (new property) 的購買通常須繳付 Value‑Added Tax (VAT)，約為樓價的 10%。
- 除了 VAT 外，也有 登記費 (Registration Fee / 税務登記費)，約為樓價的 0.5%。
- 若將來出售該物業 (property transfer / sale)，外國人 (foreign investor) 一般須繳交 個人所得稅 (Personal Income Tax, PIT) — 根據主流法律/顧問說法，目前為交易價的 2%。
- 若用於出租 (rental)，出租收入亦需報稅。部分報告指出租賃收入需繳交 VAT + PIT。
對香港投資者的特別注意事項與限
- 外國人不能無條件擁有越南土地 (land) 的所有權 (Ownership) — 通常購得的是土地使用權 (land use rights) + 建築物所有權 (如公寓)。
- 對於住宅項目 (尤其是商業樓盤 /公寓开发项目)，外國人參與有配額限制 (例如，在一棟住宅樓/項目中外國人比例不能過高) 。
- 若打算轉售或出租給第三方 (外國人或當地人)，建議務必確認當地是否允許、以及是否需要額外報稅／審批，以免觸法或遭課罰。
實際投資成本／稅務成本示例 (假設)
假設你是一名香港投資者，在越南購買一個都市公寓 (apartment):
- 樓價 (假設): USD 200,000
- 購買時：VAT 約 10% → USD 20,000；登記費 0.5% → USD 1,000
- 每年 (如果有土地稅)：假設你所屬的土地單價 +規模，若屬於普通公寓，土地使用稅稅率可能是 0.03%。若土地面積為 100 m²，土地單價 (假設) 為某值 — 年稅額 = 100 m² × 地方單價 × 0.03%。(實際金額須依當地政府土地單價為準)
- 若日後出售：須繳交約 2% 的銷售價作為個人所得稅 (PIT)。
這些並非一次性成本，而是長期持有與未來轉售／出租可能發生的稅務負擔 — 對投資回報率 (IRR, cash-flow) 有重大影響。
為何香港投資者應納入稅務成本於投資決策
- 降低預期誤差 — 很多人只計算購買價錢 (樓價)，但忽略 VAT、登記費、土地稅、出售稅等，可能導致實際成本偏高、回報率偏低。
- 長線持有成本 (holding cost) — 如果打算長期持有 (出租或等待升值)，土地稅 (每年) 是不可忽視的一部分。
- 法規與合規風險 — 外國人持有土地使用權 + 建築物所有權，在某些地段 (例如敏感區域) 有限制；此外若出租或轉售，若不懂程序，有可能觸法或被課罰。
- 規劃現金流與退出策略 — 包含稅務、登記費、轉售稅等，有助於衡量投資報酬率 (ROI) 是否符合預期。
結論與建議
對於香港投資者而言，投資越南物業 (尤其是住宅公寓 /海外投資市場) 的確有吸引力 — 可能享受較低樓價 + 新興市場上升潛力。但不能只看表面樓價，而應 全面評估購買成本 + 年度持有成本 + 將來轉售／出租稅費 + 合規風險。
建議：
- 在決定購買前，先查詢當地「土地單價 (land price per m²)」 — 因為土地稅基數是依這個做計算。
- 保留所有合約與稅務文件 (契約、轉讓合同、土地使用權證書等)。
- 若準備出租或出售，建議聘請當地熟悉法律／稅務的律師／顧問 (legal / tax advisor)，確保申報與繳稅合規。
