對於香港投資者來說，越南是極具吸引力的房地產投資目的地，而在越南市場中，河內 (Hanoi) 與胡志明市 (HCMC) 是兩個最受關注的大都市。這兩個城市不僅在人口、經濟結構、投資潛力上有所不同，也在地產法規、供需動態與風險承受度上呈現差異。本文將深入比較河內與胡志明市的房產投資策略，幫助你釐清哪個城市更適合你的投資目的。
一、宏觀市場與經濟背景
經濟角色與城市定位
胡志明市 (Ho Chi Minh City) 長期被視為越南的經濟引擎：作為商業樞紐，它聚集了大量外資企業，尤其是在科技、製造業和物流領域。這使得城市在國內生產總值 (GDP) 的貢獻、外商直接投資 (FDI) 以及商業地產需求方面，展現強勁動能。根據 Avison Young 的報告，2025 年第一季，胡志明市與河內、峴港等地都新增了新的辦公供應項目，反映出企業對商業空間需求仍在擴張。
另一方面，河內 (Hanoi) 作為越南的首都，不僅是政治與行政中心，也逐漸發展成為房地產投資的重要熱點。其城市定位不僅僅是居住用途，還包括辦公、商業及高端住宅。河內多個高端住宅與辦公專案正在開發，特別是在交通便利、基礎設施完善的核心區和衛星城區，這些專案吸引了來自本地和國際投資者。
房地產市場復甦的現狀
近年來，越南整體經濟基本面穩健。根據 Vietnam.vn 的報導，2025 年第三季，越南 GDP 增長達到約 8.23%，是多年來同期的高點。這樣強勁的經濟增長，搭配穩定的公共支出與外資流入，為房地產市場提供了堅實支撐。
在河內，這種宏觀經濟復甦正轉化為房地產活躍。根據 CBRE 的數據，2025 年第三季河內推出超過 10,300 套新公寓，是近五年中少有的季度供應突破一萬大關，其中高價 (每平方米超過 VND 120 百萬) 項目超過 2,000 套。與此同時，《越南新聞》（Vietnam News）報導指出，該季度河內的公寓成交量達到 11,100 單位，創下自 2018 年以來的新高。這顯示不只是供應在增加，買家需求也非常強勁。
此外，根據 Vietnam.vn 對房地產經紀人的調查，約 90% 的經紀人認為新供應的吸納率 (absorption) 在「中等到良好」之間，其中有 4%認為是「非常好」。這意味著儘管出現大量新盤，但買家興趣沒有明顯萎縮。
不僅住宅市場復甦，河內的零售 (retail) 地產也回暖。Savills 報告指出，在第三季，河內零售空間出租率與租金均有提升，特別是交通便利或人口密集的區域更受品牌青睞。
投資者信心與外資參與
房地產市場的復甦與國內外投資者的信心密切相關。根據 Vietnam‑Briefing 的分析，越南在 2024 年錄得強勁經濟增長 (GDP 約 7.09%)，並預計 2025 年仍有 6.5–6.6% 的高增長潛力，這增加了投資者對長期房地產市場的信心。同時，外資流向房地產 (通過 FDI) 保持活躍，部分資金注入住宅開發、商業地產和混合用途項目。
具體到河內，Savills報告指出，隨著更多國際投資者和外籍人才進入首都，服務式公寓 (serviced apartments) 的需求顯著提升。這類產品具備高品質管理和靈活租賃優勢，非常符合外國專業人士與長期投資者的需求。
二、價格與供應動態比較
- 房價差異
- 雖然河內近年房價劇烈上升，但平均而言，其房價仍比胡志明市便宜。根據市場數據，河內房子仍比胡志明市便宜約 20%。
- 然而，在某些高端市場（例如河內中心區），河內的新房平均價格已經超過部分胡志明市區域。
- 供應量
- 河內的住房供應在 2024 年第三季度大幅增加。Savills 的報告指出，當季供應量環比成長 95%，同比增長 178%，達近 5,300 間單位，其中主要是高端住宅。
- 儘管供應增加，但經濟適用房 (affordable housing) 在河內短缺明顯。
- 房價漲幅風險
- 河內部分高價項目價格大幅上漲，引發政府和市場對潛在泡沫的關注。
- 胡志明市方面，部分地區因為供給緊張 (尤其是中高檔公寓) 而維持較高價格。
三、法規與政策風險
越南在 2024 年 8 月 1 日實施新版《土地法》，並同步加強《住房法》與《房地產經營法》，這三部法律被視為改變房地產投資環境的重要里程碑。新法規要求房地產項目的相關資料必須在建設部網站公開，提高市場透明度，讓投資者能夠更清楚掌握項目資訊。同時，總理也下令地方政府落實這些法律，確保行政程序和政策激勵得以順利執行。對海外投資者而言，新土地法的一個關鍵變動是擴展土地使用權的適用對象，包括海外越南人（越僑）以及外國投資者，使他們在房地產投資上擁有更大彈性。然而，投資者仍需留意地方實施細則（decrees）之間的差異，以及地方政府在落實土地和建築許可程序時的效率不同，這些都可能影響投資進度與風險控制。
在實務層面，這意味著投資者在進入河內或胡志明市的房地產市場前，需要提前確認當地的土地使用權登記程序、建築許可以及項目開發商的合法性。雖然新法提高了市場透明度，降低了部分法律不確定性，但不同省市在落實細則上的差異仍可能造成行政延誤或額外成本。因此，對香港投資者來說，與具有當地經驗的律師或房地產顧問合作，提前做好盡職調查，是降低政策風險、保障投資安全的重要策略。此外，對於計畫長期持有或參與高端住宅開發的投資者而言，密切關注政府的後續指導文件和地方執行狀況，將有助於掌握最佳投資時機與項目選擇。
四、投資策略建議（以香港投資者為例）
綜合前述河內與胡志明市的市場特性，香港投資者在規劃越南房產布局時，可依自身資金、風險偏好與投資目標來選擇策略。
如果目標是追求長線資本增值，河內的高端住宅區是值得留意的選擇。尤其是市中心以及 Tay Ho、Cau Giay 等熱門區域的新建項目，不僅供應量持續增加，市場需求亦相對穩定，適合資金充裕、耐心長線持有的投資者。不過要留意的是，河內的高端市場價格波動較大，政策調控亦可能影響項目進度，因此入市前需做好功課，選擇信譽可靠的開發商。
若投資目標偏向穩健租金回報，胡志明市的中高檔公寓則更具吸引力。由於商業活動活躍，加上大量外國企業和年輕專業人士集中，租務市場需求強勁，出租率高，適合追求現金流的投資者。不過部分熱門區域的供應仍然有限，需要留意租金回報與資本增值的平衡。
對於預算較低或希望涉足經濟適用房的投資者，河內的中低價住宅也可納入考慮範圍。雖然此類產品供應有限，但法律及政策逐步改善，投資者可透過與當地開發商合作，參與政府支持的保障性住房項目，掌握長線投資機會。不過回報相對緩慢，需要做好長期持有的準備。
若想分散風險，可採取混合策略：部分資金投向河內高端住宅，追求資本增值；另一部分投入胡志明市中高檔公寓，穩定租金收入。透過這種策略，可以在追求長期收益的同時，兼顧現金流穩定，減低單一市場波動帶來的風險。
五、風險與注意事項
- 法規落實不一致：雖然新法律已經生效，但地方實施細則 (decrees) 的進度與效率可能因城市、區域而異。
- 流動性風險：特別是高端市場，如果價格出現修正 (回調)，資本回收需時間。
- 泡沫風險：河內部分區域房價上漲非常快，存在一定資產泡沫的顧慮。
- 財務與貸款：需要注意越南本地信貸政策、利率，以及銀行對房地產貸款 (尤其是住宅開發貸款) 的風險偏好。
結論
- 河內 更適合追求 資本增值 的投資者，尤其是對高端住宅有興趣，雖然風險相對較高。
- 胡志明市 則在 出租收益 和商用需求方面更有優勢，對於想要穩健租金回報 (cash flow) 的投資者來說是很好的選擇。
- 同時，新的土地法與房地產法為所有投資者 (包括外國人) 帶來更大透明度與參與可能性，但實際效果需依據地方實施來評估。
