近年來，越南樓市成為不少香港投資者關注的焦點。胡志明市與河內的新盤市場活躍，加上越南經濟增長強勁、基建發展迅速及外資湧入，令當地物業被視為具潛力的投資選擇。對香港買家而言，除了回報潛力，最重要的考量往往是法律及權益保障問題。因此，外國人在越南究竟能否擁有土地、相關法規如何規定，成為入市前必須了解的核心議題。
外國人能否在越南擁有土地？
根據越南《土地法》及相關房地產法規，土地屬於全民所有，由國家統一管理。換言之，無論是越南公民還是外國人，都不能直接「擁有」土地本身。政府只會以授予的形式，批出 土地使用權（Land Use Rights, LUR），持有人可於合法年期內使用土地、發展物業或進行買賣。
對外國買家而言，最常見途徑是購買開發商合法項目中的住宅單位，例如公寓（Condo）、部分鎮屋或別墅。購買完成後，買家可向政府申請 房屋所有權證書（俗稱「粉紅皮書」），這份文件並非土地所有權，而是確認業主對該物業的使用與持有權益。
在實際操作層面，外國人一般會獲得 50 年使用期，並可於期滿前依法申請延長。這種模式雖然與香港或其他普通法地區的「永久業權」不同，但在越南屬於官方承認、受法律保障的制度。
這些規定可參見越南政府官方網站的法律資料庫 : https://link.gov.vn/pJ2uWZ5b
外國人可以買哪些房產？
雖然外國人無法直接持有土地，但在越南，外國人仍可合法購買特定類型的房產。以下是外國人可購買的房產類型及相關規定：
1. 公寓（Condominium）
- 外國人持有比例限制：外國人最多可擁有同一棟大樓 30% 的單位。這一規定旨在確保大樓內越南國籍居民的比例不低於 70%。
- 持有期限：外國人購買的公寓，其土地使用權通常為 50 年，並可在到期前依法申請延長。
- 法律依據：根據越南《住宅法》（Housing Law）第 19 條規定，外國人可在符合條件的住宅項目中購買公寓。
2. 別墅／鎮屋（Villa / Townhouse）
- 購買限制：外國人可購買位於指定商業住宅項目中的別墅或鎮屋，但其比例不得超過 10% 或 250 幢房屋，具體數量以地方規劃為準。
- 持有期限：與公寓類似，外國人購買的別墅或鎮屋，其土地使用權一般為 50 年，可依法申請延長。
- 法律依據：越南《住宅法》對外國人購買住宅的條件和限制有明確規定。
3. 其他注意事項
- 土地使用權：無論是公寓還是別墅，外國人購買的房產，其土地使用權均為租賃形式，並非永久所有權。
- 合法性確認：在購買前，建議確認開發商是否持有合法的土地使用權證明（LUR），以確保交易的合法性。
- 法律諮詢：建議在購買前諮詢專業律師或房地產顧問，了解最新的法律法規和市場動態。
土地使用年期與延長規定
外國人獲批的土地使用權一般為 50 年，在符合條件下可申請延長至 70 年。部分項目若一次性繳付土地使用費，則可獲得更穩定的使用權保障。
購房條件與手續
- 需持有有效護照及入境紀錄，並合法進入越南（不需工作簽證）。
- 購房後可申請「粉紅皮書」，登記為房屋擁有人。
- 建議聘請律師或專業代理協助，確保合約及稅費合規。
📖 參考來源：
結語：香港買家如何安全投資越南房產
總結來看，越南房地產市場對香港投資者依然充滿吸引力。無論是胡志明市還是河內的新盤公寓、別墅或鎮屋，均提供潛在的投資回報，但外國買家必須清楚了解越南土地使用權、購房法律規定及相關手續。透過合法渠道購買、確認開發商資質、申請房屋所有權證書（粉紅皮書），並在必要時諮詢專業律師，可有效保障自身權益。
對於追求長期投資或資產配置的香港買家而言，熟悉《土地法》及《住宅法》相關規定，以及掌握土地使用權期限與延長方式，是進入越南樓市前不可忽略的步驟。隨著越南經濟持續增長、基建完善與外資流入，越南房產仍是值得關注的海外投資選項。
