近年不少香港投資者關注胡志明市東部，尤其是被劃入「守德市（Thủ Đức City）」的新發展區。當地不少樓盤打出「新CBD」「東區潛力核」的標語，其中最受討論之一的，就是由馬來西亞開發商 Gamuda Land 打造的 Eaton Park。
筆者早前親身走訪該項目及周邊地段，從實地觀察、配套成熟度、交通發展及投資回報角度，分析這個被稱為「東部旗艦社區」的樓盤，是否真如宣傳所言——具備中長線投資潛力。
一、地段觀感：位置不錯，但仍在「起步階段」
Eaton Park 位於守德安富（An Phú）區 Mai Chí Thọ 大道旁，屬原第二郡核心地段之一。從第一郡開車過去，大約 15 分鐘內即可到達，經過的是 Thủ Thiêm 隧道與東區主幹道，交通確實便利。
然而實地走訪會發現，該區雖屬發展焦點，但仍有不少地段未完全落成。道路兩旁部分仍是工地與空地，生活配套如商場、餐飲、醫療設施，距離「成熟」尚有一段距離。相比之下，若選在 Thủ Thiêm 中心或 Estella Heights 附近，生活機能會更即時。
不過，Eaton Park 最大優勢是未來發展軸線——它正位於東部交通走廊核心，周邊地鐵線（Metro Line 1）與 Rạch Chiếc 體育綜合區都在建設中。若基建按計劃落實，地段價值可望明顯提升。
二、實際產品質素：設計感強、社區規劃完整
對香港買家而言，Eaton Park 是否值得投資，關鍵在於兩點：一是基建落成速度；二是外國人購樓政策的穩定度。
近三年，胡志明市東部的發展步伐明顯加快。以守德市為核心區的交通基建項目密集落地，包括地鐵1號線（Ben Thanh – Suoi Tien）、東部環城公路（Vành Đai 3）、以及連接機場及市區的高速公路系統。這些項目逐步打通了新山一機場、第一郡及守德市之間的通勤時間，令原本被視為「郊區」的 An Phú 區快速城市化。
Rạch Chiếc 運動區、河岸延線公路與多個新興商業綜合體亦同步推進，令整個區域具備「第二個新城」的規模。特別是 An Phú 區，過去僅屬傳統住宅區，如今正吸引國際學校、外資企業及高端服務設施進駐。這類區域轉型一旦確立，對樓價的推升效應往往具延續性。
以現時市場數據觀察，Eaton Park 均價約每平方米 USD 3,000 左右，仍屬中價水平。若三年內主要基建如期完工，該區住宅單位的整體估值有望邁向 USD 4,000–4,500/m² 水平。對比胡志明市核心一郡與守德新城（如 Thủ Thiêm）的價格差距，目前仍存在約 30–40% 的價差，意味升值空間尚未被完全反映。
政策層面方面，越南政府現行外國人購樓上限為同一棟住宅的 30%，產權年期50年，並必須透過合法銀行帳戶進行資金轉帳。這些規定與其他熱門城市如峴港、芽莊無異，但在胡志明市這類一線市場，實際執行較為成熟。惟投資者仍應注意越南盾匯率波動及二手市場流動性相對有限等潛在風險。
整體而言，Eaton Park 的升值潛力並非短線投機，而是建立於「城市基建兌現 + 區域價值重估」的邏輯之上。若投資者能以三至五年為視野，並兼顧租金收益，守德市東部有潛力成為下一個推動胡志明市房價增長的主力板塊。
三、投資與升值潛力：取決於守德市的發展速度
對香港買家而言，Eaton Park 是否值得投資，取決於兩點：
一是基建落成速度；二是外國人購樓政策穩定度。
胡志明市東部發展速度明顯快於過去三年。Rạch Chiếc 運動區、河岸延線公路與地鐵 Line 1 若能如期完工，整個 An Phú 區將逐步轉型為中高端住宅帶。Eaton Park 現時價格仍屬中價水平（每平方米約 US$3,000 左右），若三年後基建成熟，升值空間仍可期。
至於政策層面，外國人持有比例上限 30%，且產權年期 50 年，需透過合法銀行轉帳購買。這些條件與其他越南項目相若，但投資者應注意兌換匯率與退出流動性風險。
四、筆者觀點：適合長線布局者，不宜短炒
若以「三至五年內套利」角度看，Eaton Park 並非最佳選擇。該區仍在建設階段，短期內轉售或出租可能不及預期。
但若放眼中長線（五至十年），隨守德市成型、交通配套完善、外資企業與國際學校進駐，Eaton Park 有機會成為「東部新區」標誌項目之一。
總結而言，Eaton Park 屬於基建紅利型投資——現階段買入，風險在於建設進度與政策變動，但換來的是潛在的區域升值空間。對熟悉東南亞市場、願意長期持有的香港投資者而言，這個項目值得納入觀察名單。
