在香港很多人對越南房地產抱有興趣，主要因為潛在回報率高、土地升值空間大、移民或旅遊便利等優勢。但也有不少人認為「在越南買樓賺不到錢」。
這種觀點並不完全錯，也不完全對，端視多種因素。下面從法規、市場差異、成本與風險三方面解析，並針對胡志明市與河內做比較。
一、法規與外國人持有權限制度
投資者常忽略法律與政策限制，這些直接影響是否能真正賺錢。
- 根據越南建設部公告，外國人（包括持有效簽證者／在越南工作的外國人／外資企業等）可購買公寓、住宅。政府規定，在一個公寓大樓中，外國人所擁有的單位總數不得超過 30%。
- 房屋所有權證（Ownership Certificate）通常有效期為 50 年，在某些情況下可延長。
- 外國人買樓／賣樓／交易時不可以現金交易，必須透過在越南合法的銀行或金融機構進行。這對部分投資者而言，流程與成本增加了。
這些限制意味著：外國人並非在任何位置、任何類型物業、以任意方式都能自由買入賣出、持有與出租。這些法規如果不熟悉，可能導致預期收益被政策風險、交易成本沖掉不少。
二、市場差異：胡志明市 vs 河內
這是許多買家容易混淆的地方。雖然都叫「越南房地產」，但胡志明市（Ho Chi Minh City, HCMC）與河內（Hanoi）的市場動態有很大差異。
| 項目 | 胡志明市 | 河內市 |
|---|---|---|
| 價格穩定性與高度 | 胡志明市作為經濟中心、南部的商業樞紐，房價比較高且已經上升到一個較穩定的水平。因為供應、需求和土地稀缺使得進一步大幅上升空間比某些發展區小。 | 河內市場近年發展迅速，郊區與新築住宅區有大量新供應，價格基數較低，未來受基礎建設帶動升值空間可能較大。特別是交通、地鐵、環城道路等基礎設施推動周邊地區價值提升。越南政府曾指出，河內將有更多新公寓供應（如2024 年在 Hoang Mai、Nam Từ Liêm、Ha Dong 區）以及鄰近省份（Hung Yen、Bac Ninh 等）項目將貢獻新供應。 |
| 供應與成交增長速度 | 在胡志明市，中高端項目供應與成交量雖然仍有，但是因為起點高、土地成本、建築成本、防洪基礎設施等問題，使得淨回報率可能被成本拉低。 | 河內則因供應量年增／新專案推出快速，尤其在中低至中端公寓，比較多買家可承受。同時，新的基礎建設在改善交通與生活便利性的同時，也能推動地價上升。越南政府預期 2024 年河內公寓新增供應將會達數萬單位。 |
三、成本與風險：為何有些投資者感覺賺不到錢
即使在條件較好的城市，若忽略這些因素，也可能出現「賺少」或「賠錢」。
- 高初始成本與稅費
- 土地取得成本（尤其在市中心或近市中心地段）非常高。
- 建築成本、物業管理費、維護費等開支，也隨著城市發展與建築標準提高而上升。
- 稅費例如印花稅、過戶費用，以及有些情況下租金收入稅／房產稅（若出租或賣出）也要計算。
- 匯率與資金流動性風險
- 如果買家資金來自港幣或美元，匯率波動可能影響最終收益。
- 出售房屋或尋求買家可能需要時間，尤其在中小城市或非核心地段，流動性不如香港或大城市那麼好。
- 法規與持有權年限限制
- 外國人持有期限通常為 50 年，之後是否可延續、續期條件如何，需要看法律更新與地方實施細節。這會影響長期投資回報評估。
- 政策變動風險，例如政府未來可能調整外國人購屋限制、稅制或土地使用權等，這些都可能影響投資者預期。
- 基礎設施與交通配套滯後
- 若所買物業地點交通不便利、公共設施差、社區配套落後，即使價格低，也可能滯後市場需求，升值較緩慢。
- 相對地，雖然郊區／發展中地區價位低，但如果通勤時間長、公共交通不發達，租金需求與未來買家需求都可能受限。
四、為何不少人仍認為「越南買樓賺不到錢」，但事實上仍具潛力
綜合前述法律、市場及成本等因素，可理解部分投資者為何認為「越南買樓難以獲利」。然而，這並非普遍情況，於具備若干條件下，投資回報依然可觀。
首要關鍵在於選址。若能選擇鄰近市中心、交通樞紐，或具未來公共設施及基建規劃之區域，其升值潛力自然較高。相較胡志明市的成熟核心地段，河內若干新興區域反而蘊藏更大發展空間。
其次為入市價與市場定位。若投資者於購入時支付過高溢價，或未考慮周邊供應及同期成交價，潛在升值空間將被大幅削弱。精準掌握入市時機與價格區間，是確保回報的關鍵。
此外，項目質素及開發商背景同樣影響投資結果。具良好信譽、文件齊備及交付可靠的開發商，能顯著降低延誤、管理不善及法律糾紛等風險，從而維持物業價值穩定。
若能結合長期持有與租金收益策略，以租金收入抵銷部分成本，再配合資產升值，整體回報更為理想。
最後，投資者亦應密切關注政策走向。例如越南政府對外國人購屋設有限制，如公寓大樓外資持有比例不得超過30%。若政策趨於保守或進一步收緊，將對轉售及流動性造成影響，間接壓縮投資回報。
五、結論：胡志明市 vs 河內哪裡機會較大？
如果你是香港的投資者，短期（例如 3-5 年）考慮投資：
- 若買在 胡志明市，除非你買在非常核心、非常稀缺、質素極高的物業，或者你是看重租金回報非常穩定＋流動性好，否則你可能賺得「不多」。因為入場成本高、競爭激烈、價錢已較成熟。
- 若在 河內或其郊區＋周邊省份（如 Hung Yen、Bac Ninh 等）選好地段，等待基礎設施完善及交通改善，是有比較高的升值潛力的。
