近年來，越南樓市因經濟高速增長及城市基建不斷完善，成為不少香港投資者的焦點。
無論是胡志明市還是河內的新盤公寓，都以「高回報」、「升值潛力大」為賣點。但在投資之前，必須了解越南樓市潛藏的風險。以下整理 5 大常見買樓陷阱，並提供具體應對建議，幫助香港投資者避開誤區。
陷阱一：地段環境過度包裝
對於香港投資者而言，選址是買樓的核心，但越南發展商在推廣樓盤時，經常會誇大地段優勢：
- 標榜「近 CBD」，但實際可能距離市中心核心商業區需 20–30 分鐘車程。
- 宣稱「鄰近地鐵站」，但越南的城市軌道交通建設（例如胡志明市 Metro 1 線）已多次延誤，投資者若依賴這類賣點，可能面臨長期交通不便。
- 配套設施（如大型商場、國際學校、醫院）未必落成或尚在規劃，與宣傳圖片差距甚大。
胡志明市與河內 CBD 對比
- 胡志明市 CBD：主要集中在 第一郡 (District 1)，包括濱城市場、阮惠大道一帶，是商業與外資企業總部最密集的區域。
- 河內 CBD：則以 還劍區 (Hoàn Kiếm) 為中心，周邊是越南政府機構與國際金融機構駐點。
- 香港人熟悉的比喻：正如中環物業保值能力極強，越南核心區物業通常租金較高、流通性較佳。但若偏離核心區過遠，升值與出租需求往往大打折扣。
建議做法
- 使用Google Maps衛星圖：實際量度樓盤與 CBD、主要交通樞紐、學校、醫院的距離，而非僅依賴宣傳手冊。
- 查閱越南官方城市規劃資料：例如《胡志明市至2030年總體規劃》或河內城市發展規劃，避免被「規劃藍圖」誤導。
- 現場考察或委託第三方實地勘察：檢視社區基礎設施、周邊環境（噪音、污染、治安）是否符合宣傳。
陷阱二：土地使用權制度複雜
越南法律規定土地屬於國家所有，私人僅能獲得 土地使用權 (Land Use Rights, LURs)，並透過合約獲得建築物所有權。
- 根據越南政府官方文件，土地並無私有制，外國人只能購買符合規定的商品住宅。
- 最新的《2024 年土地法》(Land Law 2024) 已於 2025 年起生效。
陷阱三：外國人購屋資格限制
越南外國人購屋的權利與限制，以《2014 年住房法》（Law on Housing）為主要依據。重點如下，供香港買家在評估標的時對照檢查：
- 可取得房屋的形式：外國組織或個人可透過（1）在越南投資建設並銷售的房屋項目、（2）購買商品房（apartment）、（3）租購或其他法定形式取得房屋所有權；但不得購買屬於國防、國家安全保護區域的房產。
- 購有資格的條件：外國組織須具備投資許可或在越南合法登記的證明；外國個人需有合法入境資格，並符合住房法第 160 條規定的文件與條件。
- 持有數量與比例限制：外國人持有同一棟公寓的單位數不得超過 30%；若為獨立屋（別墅、聯排等），在相當於一個行政單位（例如「一個坊／ward」）內，外國人可擁有的數量上限通常以 250 棟 為基準（政府可依實際情況作具體規定）。
- 持有期限：外國個人取得的房屋所有權通常以 最長 50 年 為限（自發證日起計），屆滿得依政府規定申請延長；外國組織的持有期限則以其投資許可證所載期間為準。
- 實務要點：簽約前務必確認（a）該物業是否屬於可供外國人購買的商品住宅；（b）發展商有無提供必要的投資證明或專案文件；（c）合同中明確記載所有權年限與可能的延長條款。
（依據：《2014 年住房法》；重點摘自第 159、160、161 條之規定。）
《2014 年住房法》（越南司法部 PDF 原文）：
https://moj.gov.vn/vbpq/Lists/Vn%20bn%20php%20lut/Attachments/30345/VanBanGoc_65_2014_QH13.pdf
陷阱四：發展商與交付風險（含實例說明）
在越南樓市中，發展商的履約能力與項目的交付狀況，是決定你能否 準時拿樓、按宣傳標準拿樓 的關鍵。以下是常見風險 ＋ 真實案例 ＋ 實用建議。
常見風險
- 基建／公共交通配套延誤
樓盤常宣稱「附近有地鐵站」、「未來交通樞紐」，但地鐵線路或車站落成時間往往推遲，未來交通便利性落空。 - 開發商資金或行政問題導致工程停滯或延誤
小開發商或資金結構複雜者，可能因財務壓力、貸款問題、土地證照未齊、審批流程卡關等原因無法如期施工。 - 標準與樣板房不符 / 公共配套未落實
宣傳時展示的豪華公共設施、裝修標準、樓宇外觀與交樓時差距大，甚至公共設施尚未開始建造。 - 證照不全或法律風險
若發展商沒辦妥「建築許可證（Construction Permit）」、「土地使用證／使用權証明（Red Book）」或其他必要批文，可能會遭遇法規阻滯、無法辦物業權書或官方登記。
真實案例
以下是真實在越南發生，與「發展商與交付風險」相關的幾個案例，能幫助香港投資者了解風險實際如何呈現：
| 案例 | Location | 問題摘要 | Lesson Learnt |
|---|---|---|---|
| 胡志明市 Metro Line 1 延誤 | 胡志明市 | Metro Line 1（Ben Thanh-Suoi Tien 線）計劃多次延期。政府與市計劃與投資部門多次要求加快進度與確定開通日期，避免重複延誤。Tuoi tre news | 即使大型公共交通項目也會拖延；若樓盤定位重點依賴「地鐵站旁」，要查清地鐵線路／站點是否已施工／批准／有開通時表。 |
| 第 2 號地鐵線極大延後 | 胡志明市 | Metro Line 2（Ben Thanh–Tham Luong 線）原定 2026 年完成，但因諮詢單位更替、資金安排等問題，被批准拖延至 2030 年完工。VnExpress International | 地鐵線路遠未落實的項目，不宜過度依賴其帶來的升值空間。若樓盤宣傳含此類便利，應檢查是否已有政府正式批文與明確時程。 |
| Nhon Hoi New City（城市發展項目）停擺多年 | 中部越南，Gia Lai 省 | Nhon Hoi 新城是一個大型海濱生態型城市發展項目，投資額龐大（近 23 兆越南盾），但多年過去仍未完成大部分建設。鋼筋曝露、基礎工程部份停工，土地證書/房屋交付尚未落實。Tuoi tre news | 投資早期買地／預售期房，若發展商未真正開工或只做基礎工程，很可能延誤甚久或停擺。買之前需查工地現狀與工程進度。 |
| 拖延但重啟項目＋價格上升 | 河內、胡志明市等 | 多個先前停滯的住宅項目重新啟動，但因成本、法律及配套問題拖延，且重啟後價格往往遠高於宣傳期的原價，亦部分因建築老化、質素下降。VnExpress International | 即使項目最終重啟，也可能已經出現質量、材料或設計上的折扣，或買家權益因重啟間隔而受損。買之前一定要現場看清狀況。 |
實用建議
香港投資者在做決定之前，可採取以下步驟：
- 詳細查進度
- 看項目是否已經開工，施工階段到哪一步（結構、屋頂、內部裝修、公設等）。
- 查閱政府或市政工程部門是否有關於該建案的官方公告或工地監察報告。
- 審查發展商歷史項目紀錄
- 是否有之前延遲過、未如期交樓、被處罰或被政府要求收回（reclaim land）的案例。
- 聽取當地買家／租戶對於該發展商交樓質素及時間的反饋。
- 合同加入具體交付標準與罰則
- 要求合同中對「公共設施」、「裝修標準」、「完成日期」等有具體條款和罰則。
- 如果發展商不能如期交付或標準有落差，買家有法律依據索賠或退房。
- 檢查證照齊全與合法性
- 建築許可證（Construction Permit）–確認該工程已獲得官方批准。
- 土地使用證／土地權証（Red Book）–確認土地使用權合法。
- 其他地方規劃與環評（environmental impact assessment）文件是否合規。
- 避免過度依賴未來規劃
- 若樓盤宣稱“未來地鐵”“未來商業中心”“未來交通樞紐”，應當把“未來”當作風險因素估計在內。
- 投資計算時假設最差情況：地鐵落成延誤，或者公共設施未完成。
陷阱五：合同條款與法律差異
越南買賣合同多以越文為準，英文或中文版本僅供參考，對香港投資者是一大風險。
建議：
- 委託熟悉越南房地產法的律師審核合同。
- 留意付款進度、違約責任與退訂條款，避免陷入糾紛。
常見問題 Q&A：香港投資者在越南買樓注意事項
Q1：香港人可以在越南自由買樓嗎？
A1：不可以。根據《2014 年住房法》第 159 條，外國人（包括香港投資者）只能購買發展商指定的商品住宅，且不得超過同一棟公寓 30% 或同一區域獨立屋 10% 的比例，並禁止在國防安全敏感區購屋。
Q2：買樓時需要什麼法律文件？
A2：主要需檢查發展商是否具備建築許可證（Construction Permit）與土地使用證（俗稱 Red Book）。這是確認樓盤合法性及用地權屬的關鍵文件，缺一不可。
Q3：越南樓盤常見的交付風險有哪些？
A3：部分小型發展商因資金不穩，可能出現延遲交樓，甚至爛尾。此外，樓盤配套如地鐵、商業中心等公共設施，可能延誤多年落成，影響物業價值。
Q4：香港投資者如何避免「高回報」陷阱？
A4：建議不要單純依賴銷售廣告或仲介口頭承諾，應要求合同中明確列出交付日期、公共設施標準、裝修細節及違約罰則，並保留法律追索權。
Q5：是否需要聘請律師或顧問？
A5：強烈建議。當地律師熟悉越南法規及流程，可協助審查合同條款，避免因翻譯或法規理解錯誤而造成損失。
Q6：越南樓市對香港投資者最大的潛在風險是什麼？
A6：除了發展商履約風險與法律限制外，匯率波動與稅務政策變化亦會影響投資回報。投資者宜作最壞情況估算，例如地鐵延誤、租金回報低於預期等，再作決定。
Q7：官方資訊可以在哪裡查到？
A7：可參考越南司法部、建設部及地方政府的公告。住房法與土地法的 PDF 原文可於越南政府官方網站（moj.gov.vn / construction.gov.vn）下載查閱。
結語
越南樓市近年成為不少香港投資者關注的標的，背後確實有經濟增長與人口紅利支撐。不過，市場規範仍在完善中，資訊透明度亦未及香港，因此投資前若只憑銷售廣告或口碑，難免容易誤判。
對有意入市的香港買家而言，最務實的做法是：一方面參考越南官方公布的規劃及政策資料，以確保項目的合法性；另一方面透過具經驗的律師及顧問團隊，為合約條款與交付進度把關。與此同時，保持審慎，不要過度依賴「高回報」或「未來基建」的口號。
只有在地段價值明確、法規合規、合約保障具體的情況下，越南物業才有機會真正成為香港投資者資產組合中的長線配置資產。
