對於在越南持有物業的香港投資者而言，掌握 2026 年最新的稅務法規是確保投資收益順利匯回香港的關鍵。越南稅法採取「屬地主義」，無論業主國籍為何，只要收入來源於越南境內物業，均須履行納稅義務。2026 年的新政策不僅調整了免稅額，更對電子申報流程提出了更高要求。
2026 年稅務起徵點與優惠政策
根據最新規定，個人業主（含外國人業主）的稅務義務與其年度租金總收入掛鉤。2026 年最顯著的變動在於大幅提高了免稅門檻。
若個人年度租金收入在 5 億越南盾（VND） 或以下（約 15 萬港幣），則無需繳納個人所得稅（PIT），亦不徵收增值稅（VAT）。這項政策對於持有單一公寓單位的海外投資者而言，是極大的利好。
精確計算公式：年收入超過 5 億越南盾
若您的年度租金收入超過 5 億越南盾，則須針對不同稅種進行計算。請注意，增值稅適用於全額，而個人所得稅則享有扣除額。
增值稅 (VAT) 計算
增值稅針對租金總額徵收，計算公式：
- 增值稅 (VAT) = 租金總收入 X 5%
個人所得稅 (PIT) 計算
個人所得稅僅針對超過 5 億免稅額的部分徵收，計算公式：
- 個人所得稅 (PIT) = (年租金總收入 – 500,000,000 VND) X 5%
申報表格選擇：01/BĐS 與 01/TCKT 的區別
在報稅實務中，外國人業主通常會遇到兩款不同的表格，選擇哪一張取決於您的租賃模式。
樣本 01/BĐS（個人直接申報表）
當您直接將物業租給個人，或合約約定由業主自行報稅時使用。這張表格需要填寫您的個人稅務識別碼（MST）與物業詳細地址。
樣本 01/TCKT（組織代開申報表）
當您的租客是跨國公司或當地企業，且合約約定由租客代扣代繳稅款時，由租客負責填寫。這對身在香港的業主來說最為便捷，您只需保存好租客提供的完稅憑證即可。
最重要的是，完稅證明是租金利潤匯回香港的必要文件。越南銀行在辦理大額外幣匯出時，會嚴格審核該筆收入是否已依法納稅。保留好每一份電子稅單，才能確保您的投資收益能順利、合法地回籠。
專業建議與下一步
2026 年的稅務環境趨向數位化，越南稅務局現在支持透過電子系統進行遠程申報。對於擁有多個單位的投資者，建議尋求專業的物業管理公司協助申報，以確保計算精確並符合半年一次或一年一次的申報期限。
VNHOME.HK 與香港人並肩的越南物業專家
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是的，您仍然需要提交 樣本 01/BĐS 申報表。即使不需要繳費，您仍有「通知」義務。在表格中勾選「年收入為 5 億越南盾或以下」的選項。這份已向稅局備案的紀錄，是您日後將租金合法匯回香港、證明資金來源清白的關鍵憑證。
不是。5 億越南盾的免稅額是針對「納稅人本人」年度總收入計算的。如果您名下有三個單位，年租金總計超過 5 億，則必須合併計算並繳稅。您不能透過分散物業來重複享受多次免稅額。
最重要的是個人稅務識別碼 (MST)。無論您的收入是否超過免稅額，您都必須先在越南稅務系統申請一個 MST。沒有這個號碼，您將無法提交任何申報表格。此外，保留好所有完稅收據（不論電子或紙質），是未來物業轉售及資金匯出時，銀行進行合規審核的必備文件。
