隨著 2025 年多項重大行政與法律變革落地，胡志明市房地產市場已正式告別停滯期，進入全新的發展週期。對於一直關注東南亞市場的香港投資者而言，胡志明市與平陽省（Binh Duong）及巴地頭頓省（Ba Ria-Vung Tau）的合併，無疑是近年最震撼的利好消息。
這座擴張後的「新胡志明市」不僅面積大增，更透過結構性調整解決了供需失衡問題，成為 2026 年亞洲最受矚目的房地產熱點。
行政區劃大變革：1,800 萬人口的「全球特大城市」
2025 年 7 月，原平陽省與巴地頭頓省正式併入胡志明市，使新市鎮總面積達到約 6,772 平方公里。
- 人口紅利： 官方人口達 1,400 萬，但計入外籍勞工及臨時居民後，實際人口估計高達 1,800 萬。
- 定位提升： 此次擴張旨在打造「全球特大城市」及「國際金融中心」，強化其作為區域經濟龍頭的地位。
- 供應結構優化： 過往胡志明市中心過度集中於高端豪宅，合併後引入了平陽省大量的中價位住宅及社會住房，緩解了嚴重的供需失衡。
三大關鍵推動力：法律、交通、利率
專家分析，胡志明市房地產能於 2025 年成功觸底反彈，主要得益於以下三大因素的協同作用：
A. 法律框架透明化
2024 年中期開始實施的《土地法》、《住房法》及《房地產經營法》已產生積極影響。政府透過多項關鍵決議，解決了長期困擾開發商的「法律瓶頸」，投資者信心明顯回升。
B. 交通基建大爆發
- 地鐵 1 號線（濱城－仙泉）： 2025 年正式商業營運，徹底改變了東部走廊的通勤模式，沿線房價升值潛力巨大。
- 環城 3 號線： 隨著工程接近完工，郊區與市中心的連接度大幅提升。
- 國際門戶： 配合安富交匯處等重點工程，新胡志明市的物流與交通網絡已初具國際規模。
C. 穩定的融資環境
2025 年期間，越南的按揭貸款利率維持在 6% 至 8% 的水平。對於香港買家而言，低利率環境增加了持有房產的吸引力，亦推動了當地中產階級的入市慾望。
2026 市場焦點：公寓（Apartment）成為「耀眼明星」
過去幾年，土地與度假地產曾領領風騷，但在 2025-2026 年，公寓市場已重奪主導地位：
- 剛性需求： 隨著城市化進程加快，大量外來人口對現代化住宅需求殷切。
- 高去化率： 凡是地理位置優越、配套設施完善且施工進度穩定的項目，推出首月銷售率往往高達 90%。
- 結構轉型： 由於平陽省土地的併入，市場不再僅有高端住宅，更多「買得起」的中檔公寓進入市場，增加了市場流動性。
投資者需注意的挑戰
儘管市場復甦勢頭強勁，但胡志明市房地產協會（HoREA）亦提醒投資者需留意以下風險：
- 房價持續高企： 精華地段價格仍處於高位。
- 通脹壓力： 全球經濟波動可能影響建材成本及物價。
- 基礎建設進度： 雖然大方向明確，但具體項目的落成時間仍需密切跟進。
總結：香港投資者的策略
胡志明市已告別「法規混亂」的舊時代，正邁向透明、安全且永續的發展路徑。對於尋求長期資本增值與租金回報的香港投資者，2026 年是重新評估越南房產配置的最佳時機。
