近年香港買家進軍越南房市，由胡志明市到河內，無論投資用途還是自住，都會遇上一條必問問題：「究竟買樓花好，還是買現樓更安全？」越南房產市場本身就處於高速發展期，預售制度（樓花）又相當普遍，加上 2023 年《房地產經營法》（REB Law 2023）正式為樓花定下一套更清晰的法律框架，不同類型物業在交易流程、風險、法律要求上都有明顯差異。要掌握越南樓市，首先一定要搞清楚樓花（off-plan）與現樓（completed housing）的真正定義與規範。
越南樓花與現樓 — 基本定義
在越南，樓花（off-plan）與現樓（completed）最大的差異，不只是「建好未建好」那麼簡單，而是涉及 能否立即辦產權（紅本）、是否已通過政府驗收、項目是否被允許出售給外國人 等關鍵因素。
根據 2023 年新《房地產經營法》（REB Law 2023）與政府相關細則，兩者最實際的分別如下：
① 是否已通過政府驗收（construction acceptance）
- 現樓：已完成施工，並通過越南建設部門的「竣工驗收」。
➜ 意味著可以交付、可以立即使用。 - 樓花：仍在施工中或未達到可驗收階段。
➜ 不能入住、不能交付、最終設計或交樓時間仍可能變動。
② 是否可即時辦產權證（紅本、GCN）
- 現樓：具備辦產權的前置條件，但實際辦證仍需按項目進度、政府審批等流程。
- 樓花：不能辦產權，需等建案完成＋驗收通過後才開始流程。
③ 是否已列入「允許向外國人出售」的配額名單
越南每個 apartment building 都有 30% 外國人購買上限，由省住房管理部門審批。
- 現樓：可查到實際剩餘外國人名額。
- 樓花：即使是合法預售，也要看最終是否獲列入外國人配額、是否名額充足。
在越南的新法規 — REB Law 2023如何定義規範樓花／現樓
在 2023 年 11 月通過的 REB Law 2023 中，有幾項針對樓花（off-plan）交易的重要新規範：
🔹 樓花上市／銷售須符合的條件
- 要出售或提供樓花（off-plan housing / building）作買賣或 lease-purchase，該樓盤必須屬於「經主管機關正式批准的房地產項目（real estate project）」。也就是說，只有在合法、已批准的項目之內，樓花才能對外銷售。
- 銷售或租購（lease-purchase）off-plan 房產之前，開發商須向地方房地產管理機關提交「住房符合出售／租購條件」的書面通知（即確認該樓盤符合規定可以進行銷售／租購）。
🔹 訂金／付款與保證制度
- 根據 REB Law 2023，樓花（off-plan）購買時開發商可收取的訂金（deposit / upfront payment）不得超過房產售價的 5%。
- “存款協議”（deposit agreement）必須明確註明售價、面積等詳情。
- 關於銀行擔保（bank guarantee）：新法仍允許銀行擔保作為保障機制，當開發商無法按合約履行交樓義務時，銀行擔保可保障買家利益；但同時，新法賦予買家選擇是否要求銀行擔保的權利。
🔹 信息公開、透明義務
- 開發商及房地產企業 若要將房產／房地產項目推向市場，必須公開披露該房產／項目資訊，包括土地使用權、批文、批准決議、規劃用途、投資背景等。
- 若有變更，必須在規定時間內更新公開資訊。
「樓花」與「現樓」在實際狀態與風險／保障上的差異
| 項目 | 樓花（Off-plan） | 現樓（Existing / Completed） |
|---|---|---|
| 建築狀態 | 未完成／施工中／尚未驗收 | 已建成／驗收完成／可使用 |
| 法律資格 | 必須屬於合法批准項目，符合 REB Law 要求 | 已完成建築並驗收通過，屬合規現有房產 |
| 訂金門檻 | 訂金不得超過售價 5% | 一般為全款或按購買合約付款 |
| 風險 | 存在交樓延遲、工程停滯、驗收不通過等不確定性 | 已完成，交付使用基本穩定 |
| 信息透明度 | 要求開發商公開項目信息／批文等，但實際透明度取決於開發商合規程度 | 資訊／產權較為清晰，可實地查看房產現況 |
| 適合對象 | 預售投資、長線增值 | 需要即住或出租、偏好低風險者 |
為何越南有樓花制度（值得香港買家留意）
越南城市化高速推進，胡志明市、河內每年新增住宅需求極高，令「預售樓花」成為主流供應模式。對開發商而言，透過預售可加速項目啟動及資金周轉；而對買家—特別是香港投資者—最大吸引力在於：樓花入場門檻低、首期壓力細，很多大型項目甚至提供分期付款至建築完成，使投資者能以更靈活的資金配置提早鎖定優質位置與戶型。
同時，越南《房地產經營法 2023》（REB Law 2023）正式把樓花制度納入清晰的法律框架，例如規定開發商必須取得 construction acceptance 後才可預售、訂金不得超過 5%、以及銀行保函制度等，令整體透明度及安全性比早年成熟得多。對香港買家而言，越南樓花在制度與價格上同時具備「早入場、低成本、潛在升值」的優勢，是不少投資者近年轉向越南市場的主要原因之一。
