近年愈來愈多香港投資者開始把目光轉向越南住宅市場。一來受惠於區域供應鏈重組，大量跨國企業落地河內、胡志明市，使城市人口與住房需求持續上升；二來越南政府近年調整房屋與土地制度，在法規層面逐步加強對外國人的開放力度，讓境外買家在更明確的法律框架下置業。對不少習慣新加坡、泰國或馬來西亞物業的香港買家而言，越南可說是「風險可控、增長具彈性」的市場新選擇。
尤其值得注意的是，《2023 年房屋法》（Housing Law 2023）已正式通過，並將於 2025 年全面生效。新法清楚規定外國人與境外法人，只要符合法律入境及投資條件，即可在越南購買商業住宅物業，包括公寓與部分獨立房屋。這項修訂不但為外國人提供更清晰的購屋資格與持有權限制，也為正在尋找增長市場、又希望確保法律保障的香港買家帶來更大透明度。對於想「趁早入場」、或希望透過租賃回報提升資產組合收益的香港投資者而言，新法落地無疑是一個重要信號 —— 越南樓市正邁向更穩定、制度更完善的階段。
然而，比起香港買樓的慣常模式，越南物業買賣涉及的流程、法規與行政要求相對複雜，例如樓盤是否允許外國人購買、配額限制、產權證書申請程序、項目是否屬於商業住宅等，都直接影響物業能否成功過戶及日後出售。若只依賴中介或發展商提供的資料，而沒有全面了解越南官方法規與正式買賣流程，極易出現「已付款但拿不到產權證」或「購買到不屬於外國人配額的單位」等風險。
因此，無論你是首次接觸越南物業，還是已經有意深度布局，在入場前搞清楚正規程序、法律框架、配額規定與產權限制，絕對是保障自身利益的關鍵一步。以下整理越南房產買賣 5 大步驟，以最實務、最貼近香港買家需要的方式，帶你由「有興趣」到「真正入手」一次看清。
第 1步：確認自己是否符合法律資格
根據 Housing Law 2023，外國個人／機構想在越南擁有住宅（包括公寓、別墅／獨立屋）的資格如下：
- 若是個人買家：只要是依法合法入境越南的外國人，且不屬於享有外交或領事豁免者，即有資格購屋。
- 若是公司／機構買家：必須是外商投資企業（或其分公司、代表處等），並持有合法在越南登記的投資證書或營運證明。
同時，也必須確認該樓盤為「商業住房項目」（commercial housing project），且不位於國防、安全限制地區。
✅ 簡言：你／你的公司，只要合法入境或合法登記，即可能具有購屋資格；但要注意樓盤是否開放給外國人。
第 2步：挑選合適樓盤 & 盡職調查（Due Diligence）
在開始談合約之前，非常重要的一步是確認樓盤是否符合外國人購屋資格。包括：
- 該樓盤是否被當地省級住房管理部門（provincial housing authority）列為「允許外國人購買」的項目。根據法規，售樓商或發展商必須先確認配額（配額限制通常為整個大樓／項目的一定比例）才可銷售給外國人。
- 確認該單位是否清楚、合法，無糾紛、無欠稅、無土地用途爭議，並確認該物業是否為「商業住房 (commercial housing)」而非農地或非住宅用地。
- 若物業已建成，要求查看過往產權證書 (ownership certificate) 或樓宇管理文件，並確認發展商／賣方是否有資格出售給外國人。
這步驟非常關鍵 — 若忽略盡職調查，容易遇到樓盤不被官方承認、配額已滿、證件不齊全等致命風險。
在實際操作上，忽略盡職調查的後果絕對不容小覷。以筆者近期接觸過的一位香港買家為例：他在胡志明市第七郡看中一個新交付的公寓項目，發展商聲稱「外國人配額仍然充足」，並安排他挑選高層單位。該買家原本打算在香港直接簽訂預售協議，但在我們提醒後，他要求發展商提供由省級住房管理部門出具的「允許外國人購買」名單。結果一查之下，發現該棟大樓的外國人配額早於兩個月前已經用完，而中介向他展示的單位其實只屬「內銷名額」。若他沒有事前核實官方名單，一旦付款但無法獲批產權證 (pink book)，日後甚至無法合法出售，等同資金被困。
這類情況並非個別例子，因此在簽任何協議、支付任何定金之前，都必須：
1️⃣ 向省級住房管理部門（如：胡志明市建設廳 Sở Xây dựng HCMC）核實項目是否列入「准外國人購買清單」；
2️⃣ 要求發展商或代理提供官方文件、配額狀態及項目法律資料；
3️⃣ 必要時請律師或第三方做文件查核，確保物業屬「商業住房」而非農地或工業用地。
第 3步：簽約 & 支付訂金
當你確認樓盤與單位合法可售後，即可進入合約階段。通常流程包括：
- 與開發商 (developer) 或賣方簽訂正式銷售協議 (sale/purchase agreement / lease-purchase agreement)。若涉及買賣或租購 (lease-purchase)，需明確記錄購買條款、價格、付款方式、物業交付條件、所有權轉移時程等。
- 根據常見慣例 (但具體需依開發商)，買家通常需要支付訂金 (deposit)，約為總價值的一定比例 (有些報告指約為 10%)。
- 合約簽訂後，若是首次購買，開發商需在合法配額範圍內保留單位給你。
這一步也是買賣承諾 (commitment) 的開始，必須清楚了解合約條款、付款方式、交屋條件、違約責任等細節。
第 4步：申請產權證明 (Ownership Certificate)
在越南，地皮屬於國有 (state-owned land)，外國人一般無法直接擁有土地使用權；而購買住宅時，實際是擁有「房屋 + 土地使用權 (leasehold)」的形式。
根據現行法規 (Housing Law 2023 + implementing regulations such as Decree 95/2024/ND-CP)，申請產權程序應包含：
- 提交申請給當地土地使用權登記機構 (Land Use Rights Registration Office / 相對應政府機關)
- 當局審核你的資格 (是否符合外國人資格、樓盤是否在允許範圍內、配額是否合規等)
- 核准後頒發 Ownership Certificate（相當於「房屋 + 土地使用權證明」）
這張證書是你合法擁有該住宅 (apartment / house) 的唯一法律憑證。沒有拿到 certificate，購買交易等於不完整。
第 5步：注意限制、配額與持有期限
購買之後，也要了解你作為外國人在越南擁有物業的限制條款 — 否則未來出售／轉讓可能遇到困難。
- 外國人在單棟公寓大樓中所能擁有的單位數量上限為該大樓總單位的 30%。
- 若購買的是獨立屋／別墅 (detached house / villa / townhouse 等)，在一個與一個行政單位 (相當於越南的「wards」) 對應的人口區域內，最多不得超過 250 間屋由外國人持有。
- 持有期限 (對於外國個人) 通常為 50 年，自產權證發出日起計；到期後，可以根據當地法規申請續期 (通常允許延長一次，再額外 50 年) 。
- 若你是外國機構 (公司) 購買，產權期限通常與其投資證書 / 營運證書有效期一致。
