近年不少香港投資者把目光轉向東南亞，而越南房地產之所以愈來愈受歡迎，除了城市化速度快、經濟增長強勁之外，更重要是入場門檻相對合理、租賃需求穩定。然而，越南房地產制度與香港完全不同，要投資得安心，必須理解當地的法律框架與外國人限制，尤其《住房法》（Law on Housing）、《土地法》（Land Law）以及 2024 年最新實施細則 Nghị định 95/2024/NĐ-CP 等官方規定。
以下內容全部建立於越南官方法規（包括 gov.vn 公布的法律與 Nghị định）基礎，並以香港投資者角度重點整理，讓你真正做到「買得明白」。
一、外國人可以在越南買樓，但絕不是「全面開放」
越南自 2014 年《住房法》改革後，確實容許外國人購買住宅物業，例如公寓（condo）或獨立屋（house），這一點在香港市場常被地產代理大力宣傳。但很多投資者不知道，其實外國人在越南的「持有權」並不是香港式的永久業權，而是受限於以下三大原則：
第一，土地不能擁有，只能「使用」。
越南土地屬國家所有，即使你買的是一手公寓，地皮本質都是「土地使用權」（LUR），並沒有真正的土地業權。換句話說，物業屬於你，但地皮永遠不屬於私人。
第二，持有期最多 50 年。
外國人持有住宅物業的期限，以官方證書註明的 50 年為上限。期滿後可以申請續期，但續期本身仍需依行政機關批准，而非自動延長。
第三，有配額限制。
外國人在同一棟大樓最多只能購買 30%，而在某些街區，獨立屋的外國人上限是 250 間。這些規定都寫在政府的法律實施細則內，是硬性規定，不是「大概參考」。
很多香港買家第一次聽到這幾點都會愣住——因為它跟香港、英國、甚至內地的物業制度完全不同，買之前務必要理解清楚。
二、政策風險：越南法規更新頻密，對投資者影響實際而深遠
越南近年改革步伐快，其中 2023 年新版《住房法》與 2024 年生效的 Nghị định 95/2024/NĐ-CP 便屬重大更新。這些法規涵蓋外國人可持有的物業類型、配額計算方式、發證流程等細節。
政策更新的影響十分直接，例如：
- 外國人續期 50 年，往後需要符合更多審查要求；
- 一些靠近軍事區或敏感區域的項目，可能後續突然收緊對外國人銷售；
- 個別城市會調整外國人配額的實際操作方式。
對香港投資者而言，政策透明度不及本地，因此一定要跟進官方法規（尤其 gov.vn 或官方公布法律的網站），以及由合法律師審核合約與證書，否則「今天買到、明天被限制」並非誇張。
三、文件與產權：越南的「紅皮書」與「粉紅皮書」不是人人即時有
香港人習慣買樓即有完整產權，但越南不同，產權證書（俗稱紅皮書／粉紅皮書）是逐項目批、逐單位批。很多一手樓在交付後仍要等數月甚至更久才發證，而外國人的持有期亦以證書上記載的日期作準。
常見的實務風險包括：
- 個別開發商延遲補交手續，令證書遲遲未能發出；
- 有些單位因配額滿額，根本不能賣給外國人；
- 證書註明的持有期可能少於預期（例如剩 47 年，而不是 50 年）。
因此，買樓前必須請律師調查：
「這個單位的配額是否仍然開放？產權證書是否能依法發出？土地使用權是否清晰？」
這些都不能單靠地產代理口頭答覆，必須查官方批准文件。
四、租賃與稅務：必須合法申報，不然會影響匯回香港
外國人在越南出租物業必須繳交租金所得稅，並需按部分城市要求申報租賃情況。若沒有按規定報稅，未來將租金或售樓資金匯回香港時，可能在銀行審查（包括外匯管理）時遇到阻滯。
不少香港投資者以為「海外租金，報不報稅沒人管」，但越南不是這樣操作。
稅務紀錄會直接影響你匯錢出境是否順利。
因此務必找會計師或專業機構處理稅務。
五、香港投資者的實戰建議（兩項最重要）
（1）務必選擇有外國人配額、文件透明的項目
越南的項目差異很大，開發商的合規能力、行政處理速度亦各不相同。越南官方文件（包括 Nghị định 95/2024）要求項目必須經批准才能賣給外國人，因此買之前請求律師核對「該樓盤是否有對外國人開放」的正式清單。
（2）買之前就要規劃「如何退出」
選區域、選樓層、選戶型，都要考慮轉售市場是否足夠、剩餘持有期如何影響未來估值，以及本地買家接受度。這比「便宜與否」重要得多。
總結：越南樓確實值得投資，但「法律限制」是你不能忽視的第一位
越南市場吸引之處在於成長性、人口紅利與租賃需求，但其法律制度與香港截然不同，尤其外國人的持有期、配額、產權證書、稅務和退出機制等，都必須在買前完全理解，否則風險不低。
如果你是打算長期持有、分散資產、或尋求中等風險回報的香港投資者，越南樓仍是值得考慮的選擇，但一定要基於官方法規、合資格律師的意見，以及完整風險評估來做決定。
