近年來，全球供應鏈重構以及地緣政治風險的提高，使越南成為製造業與高科技企業重要的 產業轉移目的地。對香港投資者來說，了解越南工業地產 (industrial real estate) 及高科技園區 (hi-tech parks) 的投資潛力，不僅有助捕捉高增長機遇，也能掌握長尾的利潤來源。本文深入分析外資如何推動越南產業轉移、工業地產市場趨勢，以及高科技園區的政策支援與風險。
一、外資流入與產業轉移的基本背景
- 外資的重要性： 根據越南計劃與投資部 (Ministry of Planning & Investment, MPI)，外商直接投資 (FDI) 是其經濟發展的核心引擎之一。
- 在 MPI 的「外國投資 (Đầu tư nước ngoài)」專頁上，可見其持續促進高品質外資 (高價值製造、研發等) 的政策。
- 根據 MPI 的報告，截至 2024 年，越南已有很多高科技專案與研發中心設立。 mpi.gov.vn
- 工業園區 (Khu công nghiệp, KCN) 的規模與分佈：根據 MPI資料，截至 2024 年 7 月，越南全國有 431 個工業園區 (KCN) 和出口加工區 (KCX)，總面積約 132,300 公頃，其中約 301 個園區已投入運營。
- 其中，越南正在推動更多 綠色 / 生態工業園區 (eco-industrial parks)，以提升競爭力與可持續性。
- 根據官方數據，目前已營運工業園區的平均填滿率 (occupancy rate) 約為 72.5%。
- FDI 在工業園區中的比重：根據越南官方與研究報告，在一些省份與工業園區中，FDI 對製造業 (特別是電子、高科技製造) 的投資佔比非常高。
- 有分析指出，FDI 投資至工業園區和經濟區 (KKT) 的資金約佔越南新增註冊外資資本的 35–40%。
- 在製造與加工 (processing & manufacturing) 部門，更有部分資料指出，工業園區內的 FDI 可佔到 70–80%。
越南計劃與投資部 (Ministry of Planning & Investment, MPI)
https://www.mpi.gov.vn/en/Pages/Report-on-Foreign-Direct-Investment-1740.aspx
二、越南工業地產的機會
越南工業地產之所以成為外資聚焦的核心板塊，主要因為高科技產業正加速轉移至越南。包括半導體、AI、電子元件等高附加值製造項目在北部（如北寧、海防）及南部（如胡志明市周邊工業帶）快速落地，直接推動對現代化廠房、倉庫與冷鏈物流設施的需求。根據 Hanoi Times 引用 Savills 的資料顯示，越南目前已有超過 38,200 公頃 的工業用地處於運營狀態，而新增供應仍在持續擴張。隨着交通網絡、深水港口、電力及基建的整體升級，越南的工業地產對跨國企業而言更具吸引力，成為不少企業進行供應鏈重組、分散中國單一產能風險時的優先選項。
（來源：Hanoi Times / Savills）
另一方面，越南工業地產的租賃與收益模式亦愈趨成熟，對香港投資者來說相對容易理解與部署。以市場觀察而言，工業園區的土地與廠房租賃大多以長期 lease 形式進行，而不少成熟園區的租金增長及填滿率都維持在穩定區間內，呈現出較強的現金流可預測性。高標準倉庫與工業用地租賃在部分園區已形成穩定的收益類資產結構。不過，投資者亦需正視當地的營運挑戰，例如 Tập đoàn Sao Đỏ 指出的拆地（land clearance）進度偏慢問題，會令開發時程延誤；另外，工業園區土地申請、建設許可及環保審批等行政流程仍較繁複，投資前需充分確認土地租期、續租條款與基礎設施。
三、高科技園區的投資前景
- 高科技園區案例
- 河內 – 和樂 (Hòa Lạc) 高科技園區：位置在河內西部，與大學、研發機構密切連結，是越南重點高科技發展區之一。
- 胡志明市 – 西貢高科技園區 (Saigon Hi-Tech Park, SHTP)：面積約 326 公頃 (有擴展計劃)，吸引了 Intel、Nidec 等大型科技企業。
- 峴港高科技園區 (Da Nang Hi-Tech Park)：位於中部，根據越南政府規劃，是攬研發、製造與創新的重點園區。
- 政策優惠與支持
- 對於高科技專案 (如研發中心、半導體、AI 等)，越南政府往往提供租金優惠、稅收減免、海關便利等支持。
- 為促進綠色與永續發展，越南正在積極推動 生態 / 綠色高科技園區 (eco-hi-tech parks)，與其全國綠色轉型策略統合。
- 根據政策報導，越南計劃通過 PPP (公私合營) 模式加強工業園區基建，並優化土地與公共設施。
- 對香港 (與海外) 投資者的吸引力
- 香港作為主要國際投資來源地，其投資者具有資本、管理經驗與國際網絡優勢。投入越南高科技園區，可捕捉全球供應鏈轉移帶來的增長紅利。
- 通過在高科技園區投資廠房或研發基地，香港企業不僅能利用越南低成本勞動力與土地，還能享有政府優惠政策。
- 若投資者具有長線眼光，可參與公共基建 (如 PPP) 合作，或與當地政府 /管理局合作，共建生態園區，兼顧回報與 ESG (環境、社會、治理) 影響力。
四、風險分析與應對策略
儘管機遇豐富，但外資 (尤其是來自海外資本) 投資越南工業地產與高科技園區仍面臨挑戰。以下是可能風險與策略：
- 風險：土地與行政流程不透明
- 策略：與當地值得信賴的顧問、法律團隊合作，確保土地租期、續租條款、拆遷責任等細節談妥。
- 利用越南國家投資門戶 (例如 Cổng thông tin quốc gia về đầu tư 提供投資程序與法律合規指引) 進行深入研究。
- 風險：基建能力不足
- 策略：選擇基礎設施完善、管理成熟的工業園區 (尤其是由政府或大型開發商管理的園區)。
- 考慮參與 PPP 模式，共建供水、電力、廢水處理等基建，以降低長期風險。
- 風險：環境與可持續性壓力
- 策略：優先投資符合環保標準的生態工業園區 (eco-industrial parks)，這些園區在長期更能吸引高品質的企業，也符合越南政府推動綠色發展的政策方向。
- 與管理方合作，確保廠房或項目符合廢水、排污、碳排放等監管要求。
- 風險：宏觀政策風險
- 策略：密切關注越南政府 (如 MPI) 的政策動向，例如新法規、稅收調整、土地政策改變等。
- 多元分散投資：不只關注單一省份或園區，也可考慮跨地域 (如北部、中部、南部) 的高科技園區佈局，以分散政策或地方風險。
五、香港投資者建議
對於香港投資者而言，越南的工業地產與高科技園區正處於結構性上升周期，既能承接全球產業轉移的風口，也能享受越南自身經濟升級帶來的紅利。在進入這類資產前，建議投資者優先掌握當地政策框架、工業園區的規劃定位、配套基建進度，以及省級政府對高科技投資的支援力度，這些因素往往直接決定項目的回報穩定性。
在實際操作層面，與越南中央與地方部門建立穩定合作是關鍵，例如計劃投資部（MPI）、各省工業園區管理委員會等，都能提供指引與審批路徑；不少香港企業亦會同時與當地開發商、工業園區營運商或法律顧問建立合作，以便在土地租賃、建設許可、環保審批、稅務優惠等環節獲得更清晰的落地方案。此外，越南部分工業區存在清拆進度、行政流程較長等特性，因此在前期的盡職調查中，必須把土地狀況、租期安排、電力與基建負責分工等細項完全釐清，必要時透過合資、PPP 模式分散風險。從中長線角度看，越南正把高科技製造、研發、綠色經濟視為國家戰略方向，若投資項目能與當地的長期政策方向協同，不但能提升回報質量，也有助企業在東盟產業鏈中佔據更高位階。
