近幾年，越南的經濟發展速度不斷加快，成為了東南亞區域內最受矚目的投資市場之一。對於香港投資者來說，越南不單是個充滿潛力的市場，更是越來越多港人置業的新選擇。隨著香港樓市價格居高不下，很多人開始尋找其他投資機會，而越南樓市，憑著其強勁的經濟增長、相對較低的入市門檻和不斷升級的基礎設施，吸引了大量港人前來投資。
越南的市場發展潛力可觀，無論是商業樓宇還是住宅，隨著城市化進程的加速，越南的樓市回報吸引力逐漸提高。特別是越南的年輕人口結構，和不斷改善的政策環境，都為香港投資者提供了很多機會。2026年，隨著越南市場的進一步升級和政策的持續支持，越南樓市將如何發展，對於香港投資者來說，無疑是一個值得關注的焦點。
這篇文章將深入探討越南樓市的現狀和未來趨勢，並分析為什麼它會成為港人投資的熱點，還有一些實用的投資建議，幫助大家在這個潛力無窮的市場中把握機會。
越南經濟持續增長
越南的經濟增長已經成為東南亞地區最令人矚目的現象之一。根據越南政府的數據，越南的GDP增長率預計將超過6.5%，顯示出該國強勁的經濟勢頭。這樣的增長不僅體現在出口貿易和製造業的發展，也反映在各行各業的繁榮，尤其是房地產市場。
這樣穩步增長的經濟為房地產市場提供了穩定的需求支撐。越南的城市化進程加快，越來越多的年輕人和中產階級正在步入樓市，尤其是像胡志明市、河內等大城市。對比香港的高房價，越南的房價對許多香港投資者來說，更加具有吸引力。以年輕人為主體的越南人口結構，也讓房地產需求呈現多樣化，從高端住宅到經濟型公寓，市場上的需求相當廣泛。
此外，隨著越南國內經濟的發展，越來越多的外資進入越南，特別是在基礎設施和房地產領域，這也為越南樓市提供了穩定的資金支持。投資者看到了越南樓市的潛力，越南樓市的吸引力不僅來自其價格的相對便宜，更來自它的長期增值潛力。
而且，越南年輕人口結構的特點，使得其樓市的需求更具長期性。與香港相比，越南年輕人有較低的購房門檻，他們的收入增長和消費能力也不斷提高，這為房地產市場帶來了持續的動力。這樣的市場環境不僅適合自住需求，也為投資者提供了豐富的回報機會。
越南政府的房地產政策支持
越南政府近年來針對房地產市場的政策支持，為外國投資者提供了明確的法律框架和穩定的投資環境。根據越南的相關法律，外國投資者可以購買越南市場上不超過10%的公寓單位或不超過某些樓層的比例（具體的比例視乎當地的規定而有所不同）。這樣的政策設計使得外國投資者可以相對容易地進入越南的住宅市場，並確保他們的投資在法律框架內受到保障。
此外，越南政府積極推動基礎設施建設和城市現代化，這對於提升房地產市場的吸引力起到了重要作用。尤其是在主要城市如胡志明市和河內，政府正大力投資於公共交通、道路、機場等基礎設施的建設，並優化城市規劃。這些改善不僅提高了生活品質，也大大增加了地產物業的升值潛力。
越南政府的這些政策不僅旨在促進本地經濟發展，還希望吸引更多的外資流入，尤其是在房地產和基礎設施領域。越南的外資政策相對開放，對於想要在越南置業的香港投資者來說，這無疑提供了更多保障和便利。再加上越南的法律系統相對穩定，外國投資者在當地的財產權益也得到了有效保護，這些因素都極大提升了越南樓市的投資吸引力。
法律框架透明度帶來的制度紅利
2026 年是越南房地產新政——包括《2024 年土地法》、《住房法》及《房地產經營法》——經過一年多過渡期後的全面實踐年。最令港人投資者放心的改變，莫過於土地定價機制的「市場化」。自 2026 年 1 月 1 日起，越南正式廢除傳統每五年才更新一次的土地價格框架，改為根據實際市價每年更新一次的「土地定價表」。
這項改革解決了港人最怕的「行政拖延」問題。定價市場化讓土地賠償更有準則，減少了發展商因補地價糾紛而導致項目停工的風險，變相增加了「準時交樓」的保障。此外，產權證明（俗稱 Pink Book）的簽發流程正全面數位化，法律明確保障外國人買賣及轉讓物業的權利。對習慣香港高效法律保障的投資者來說，這套新法規極大地降低了跨境置業的隱形成本。
基建「爆發期」交通路網催化樓價
胡志明市 (HCMC) 正經歷一場翻天覆地的交通改革。備受矚目的地鐵一號線 (Metro Line 1) 已進入成熟營運期，帶動沿線物業價格上揚；而地鐵二號線 (Ben Thanh – Tham Luong) 則於 2026 年正式動工，為沿線地段注入新一輪升值預期。此外，環城三路 (Ring Road 3) 預計於今年全線基本完工，直接打通守德市與周邊工業重鎮。加上富美二橋 (Phu My 2 Bridge)、芹耶大橋 (Can Gio Bridge) 的推進，以及隆城國際機場 (Long Thanh Airport) 預計在年中開啟首階段營運，胡志明市正由單點發展轉化為一個成熟的都市圈，這與當年香港開發新市鎮的格局極為相似。
河內 (Hanoi) 的基建規模更是不遑多讓，正上演一場「基建大躍進」。首都的擴張核心主要圍繞著兩條關鍵環線：環城 3.5 路 (Ring Road 3.5) 與 環城 4 路 (Ring Road 4)。RR3.5 作為連接河內西部（如懷德 Hoai Duc、河東 Ha Dong）的核心動脈，已成為新興高端住宅區的孵化器；而長達 112 公里的「超級環線」RR4 則預計於 2026 年取得突破性進展，將河內、北寧與興安三地連成一線，徹底釋放「Ocean City」等東部新市鎮的增值潛力。
在跨江大橋方面，多座指標性大橋正改寫兩岸價值。除了已通車的永綏二橋 (Vinh Tuy 2) 持續發揮效應外，連結西湖區與東部開發區的 四聯大橋 (Tu Lien Bridge) 正如火如荼進行中，這座橋被視為河內的「昂船洲大橋」，直接打通核心區與新開發區。而作為 RR4 關鍵節點的 米所大橋 (Me So Bridge) 則將加速東部與南部的物流轉移。配合紅河兩岸長達 80 公里的「景觀大道」計畫（Red River Scenic Boulevard），這套「環線 + 跨江橋」組合拳正複製香港「三號幹線 + 青馬大橋」帶動青衣及大嶼山的成功模式，將河內房價推向歷史新高。
鎖定資本增值：捨棄租金思維的長線戰略
在 2026 年投資越南，香港投資者應調整心態，將焦點從單純的「收租回報率」轉向「資本增值 」。
隨著 2026 年新土地定價實施，開發商拿地的原始成本必然大幅上漲。根據成本傳導機制，新盤售價將會直接跳升，這會強烈拉動現有二手中高端項目的估值。越南目前的人均 GDP 預計正跨越 5,500 美元大關，歷史數據顯示，這往往是樓價進入「結構性上升」的轉折點。現在入場並非為了每個月那幾千港元的租金，而是為了在未來五至八年內，捕捉越南經濟騰飛所帶來的資產重估機會。這種增長曲線，與二十年前的上海及十年前的曼谷如出一轍。
再者，越南政府正大力推動百萬套「社會住房」計畫。這項政策雖然針對基層，但實際上是為了釐清市場層次。當基層居住問題得到解決，私營發展商的高端住宅將會變得更稀缺、更具備「收藏價值」，這對於追求資產質素的香港投資者來說，反而是剔除市場雜音、鎖定核心資產的好時機。
「中國+1」強勁的外商直接投資 (FDI)
全球供應鏈對越南的依賴在 2026 年已達到新高度。隨著半導體、AI 與綠色能源等高端製造業大規模遷入，越南正從「代工中心」轉型為「高科技中心」。像是 NVIDIA 與 Samsung 在當地的研發中心相繼擴張，這帶動了大量的跨國專家、工程師與企業高層進駐。這群高消費族群對居住品質有極高要求，卻面臨核心地段高品質住宅供應嚴重不足的現狀。
強勁的 FDI 不僅穩定了越南的匯率與經濟基本面，更創造了真實且龐大的「剛性置業需求」。這種由實體產業支撐的增長，比起單純的炒作更有韌性。對於尋求多元化資產配置、分散單一市場風險的香港人而言，投資一個正在「工業 4.0 化」的國家，是分享新興國家發展紅利、抗衡通脹的最佳工具。
越南樓市的潛力與發展機會
越南樓市目前充滿了大量投資機會，隨著市場不斷發展，未來的增值潛力相當可觀。當然，任何新興市場都會有些需要注意的地方，不過這些挑戰大多可以透過謹慎的投資策略來應對，並不會對長期投資造成太大影響。
市場流動性：由於越南樓市仍在發展階段，市場的流動性相比成熟市場較低，這意味著在某些情況下，可能需要花更多時間來完成資金的周轉。不過，隨著越南基礎設施的逐步完善和市場逐漸成熟，這一情況會有顯著改善。事實上，這正是越南樓市長期回報潛力的體現。
政策變動：雖然越南政府目前提供了一個相對穩定的政策支持環境，並且積極推動基礎設施建設，但隨著市場的發展，政策難免會有所調整。不過，這些調整一般是為了市場的長遠發展，並不會對外國投資者造成重大影響。只要投資者關注市場動向，適時調整投資策略，就能夠有效應對政策的變化。
總結
如果您正在考慮在 2026 年佈局越南，以下是三個核心關鍵點：
法制新紀元： 2026 年實施的「土地定價市場化」是里程碑。雖然可能推高未來房價，但也解決了發展商停工與賠償爭議的頑疾，對外資而言，法律透明度高於一切。
基建套利空間： 關注胡志明市與河內的「環線效應」與「地鐵效應」。複製香港經驗，在交通樞紐落成前的最後窗口期入市，捕捉資產重估紅利。
戰略轉型： 越南已不再是單純的低端代工廠，而是轉向高科技研發。這意味著投資目標應鎖定在核心地段、高品質、面向高管群體的高端住宅，而非僅看短期租金。
